나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85563 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-5 숲빌리지 102동 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북동측 인근에 위치하는 숲빌리지
제102동 제1층 제101호로서, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리
500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-
11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경85563 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-5 숲빌리지 102동 101호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 54.15㎡ (약 16.38평)

건물면적: 52.24㎡ (약 15.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 숲빌리지 제102동 제1층 제101호입니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* "다솜초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

* 본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 10일 접수된 남재광의 근저당권 (을3)입니다.

* 경매로 인해 말소될 권리:

* 을3 근저당권 (말소기준권리)

* 을4 주택임차권 (김승현, 2023년 5월 22일 접수, 말소)

* 갑6 가압류 (서민금융진흥원, 2023년 3월 6일 접수)

* 갑7 압류 (국민건강보험공단, 2023년 10월 18일 접수)

* 갑8 강제경매 (주택도시보증공사, 2024년 11월 22일 접수)

* 갑9 압류 (고양시, 2025년 7월 31일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김승현)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 5월 20일

* 배당신고일자: 2023년 5월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기가 말소되었으며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 판단이 중요합니다.

* 임차인: 윤희석

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 670,000원

* 전입/확정일자: 2024년 10월 30일

* 배당신고일자: 2024년 12월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 임차인 정보 및 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서를 종합적으로 고려 시, 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택 및 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 주거 기능이 강화된 지역으로 볼 수 있습니다.

* 편의시설 및 교통시설 접근성이 보통 수준으로, 지역 내 소비 및 생활 편의를 위한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통망: 차량 진출입이 원활하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: "다솜초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 아파트 단지 등이 어우러진 비교적 안정된 주거 지역입니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이는 임차인의 보증금 미인수 가능성을 높이지만, 실제 인수 여부는 경매 진행 상황 및 법원의 판단에 따라 최종 결정될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 대항력: 임차인 현황 상 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인' 언급이 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 그러나 HUG의 확약서를 통해 인수 부담은 최소화될 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명한 점은 낙찰 후 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 소재합니다. 감정가는 2억 4,300만원이며, 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사가 제출한 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인의 보증금 미인수 가능성이 높아 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'에 대한 상반된 언급이 있는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 권리관계 명확화: HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담이 거의 없을 것으로 예상됩니다.

* 개발 가능성: 풍동 지구의 지속적인 개발 및 주거 환경 개선 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 243,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2026년 7월 14일 거래: 20,000만원 (2억원), 57.67㎡ (약 17.45평)

* 2026년 7월 8일 거래: 24,300만원 (2.43억원), 63.95㎡ (약 19.35평)

* 2026년 7월 1일 거래: 24,700만원 (2.47억원), 39.95㎡ (약 12.08평)

* 본건은 52.24㎡ (약 15.80평)이며, 건물 연식 및 위치를 고려할 때 감정가 243,000,000원은 유사 면적 대비 높은 편이나, 최근 거래 사례 중 63.95㎡ 물건이 243,000,000원에 거래된 점을 감안하면 적정 수준으로 판단됩니다.

* 특히, 인수 보증금이 0원임을 고려하여, 예상 낙찰가는 감정가를 기준으로 약 80~90% 수준인 200,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 195,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권고합니다.

* 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자의 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.