나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88388 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 742-4 대화캐슬 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ""대화초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서,
제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 벽돌 치장쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시
지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금265,000,000원, 범 위 : 건물 전체
임대차계약일자 : 2021년3월16일, 주민등록일자 : 2021년4월22일
점유개시일자 : 2021년4월22일, 확정일자 : 2021년3월17일
임차권자 : 기**

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 기성호)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경88388 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 742-4, 대화캐슬 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 49.76㎡ (약 15.05평)

건물면적: 58.08㎡ (약 17.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 주요 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 지분: 각 49.759㎡ / 58.08㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 14일 접수된 서울특별시 양천구의 압류(갑8)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수조건

본 건에는 주택임차권 등기(을1)가 존재합니다.

임차인: 기성호

임차보증금: 265,000,000원

임대차계약일자: 2021년 3월 16일

주민등록일자: 2021년 4월 22일

점유개시일자: 2021년 4월 22일

확정일자: 2021년 3월 17일

주의사항:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG, 양도전 임차권자 기성호)는 2026년 6월 29일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

이에 따라 본 건 임차인의 대항력은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

등기부상 주택임차권(기성호)은 말소 예정입니다.

두 번째 임차인: 배승훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 30일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 대화동은 일산서구의 대표적인 주거 밀집 지역입니다.

주변에 대화초등학교 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 주거 지원 상권의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물 중 제2층 제202호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 벽돌 치장쌓기 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

5.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역)입니다.

소로 3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰자에게 유리한 조건이나, 임차인의 이주 등과 관련된 절차적 협조 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

배승훈 임차인의 전입일자가 최근(2024.08.30)이나 대항력은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 토지이용계획 제한

가축사육제한구역 등 일부 토지이용 제한사항이 존재합니다.

7. 주변 시설 조사 (외부 검색)

7.1. 혐오시설 여부

본건 소재지(경기도 고양시 일산서구 대화동 742-4) 인근을 지도 서비스로 확인한 결과, 통상적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있으며, 보고서 작성 시점 기준으로 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 단지입니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 다세대주택으로, 대화초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 권리관계는 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 기존 임차인의 대항력 있는 임차권이 말소될 예정이며, 이에 따라 임차보증금 265,000,000원을 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 매력 포인트라 할 수 있습니다.

건물 노후도(1996년 건축)를 고려할 때, 내부 상태 및 설비 점검이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 임차보증금 인수 부담 없음.

* 전형적인 주거지역 내 위치로 안정적인 수요 기대.

* 감정가 대비 시세 상승 잠재력 존재 (최근 매매가 참고).

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성 양호.

10. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 238,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 유사 면적(약 59㎡)의 거래가는 271,000,000원 ~ 279,000,000원 수준입니다. (84㎡ 면적은 348,000,000원)

본 건은 58.08㎡(약 17.57평)의 면적을 가지며 2층에 위치합니다.

임차보증금 인수 부담이 없으므로, 낙찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준에서 입찰을 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

(최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 권리 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.