나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138284 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-3 로얄하이츠 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가) ‘다세대주택’으로 이용중임.
<후첨 "건물이용상황 및 임대상황" 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 노폭 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138284 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 소재지 및 건물현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-3 로얄하이츠 제2층 제201호

건물명: 로얄 하이츠

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

준공 연도: 2008년 (사용승인일 2008.10.17)

전유 면적: 60.01㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 60.01㎡ (약 18.15평)

2.3. 토지 현황

토지 면적: 36.67㎡ (약 11.09평)

토지 지분: 36.67㎡ (약 11.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 건부지로 이용중

2.4. 감정가 및 기타

감정가: 318,000,000원

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신월초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 접근성

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 도로 상황

물건의 남측으로 노폭 약 12미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 부산지방법원 2021카단104600 (갑9, 가압류, 2021.11.01)

등기부채권 총액: 706,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 내용상)

4.2. 주요 권리사항

* 소유권 이전: 정아름 (2019.05.24), 대청하우징주식회사 (2019.07.04)

* 주택임차권: 이순표 (금270,000,000원, 2021.07.29 전입, 2021.07.30 확정), 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2021.11.01)

* 압류: 성남시 (2022.04.19), 강서세무서장 (2023.03.28), 강서구 (2025.04.16)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2024.10.10, 299,166,305원)

4.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 한국주택금융공사(HF)

보증금: 270,000,000원

전입일자: 2021.07.29

확정일자: 2021.07.30

배당신고일자: 2023.08.24

비고: 특이사항으로 '대항력있는임차인, HF 인수조건 변경'이 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 표시되어 있습니다. 또한, '주의사항'에 따르면 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

따라서, 인수 가능한 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의는 가능합니다. 구체적인 상권 규모나 특화된 업종에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

물건지 남서측 인근에 신월초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6.2. 편의 및 기타 시설

주변에 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형마트, 병원, 문화시설 등 상세 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력 있는 임차인'으로 표기된 점과 '대항력 없음'으로 표기된 점이 상충되어 주의가 필요합니다. 비록 '한국주택금융공사'의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각이 진행되므로 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 혹시 모를 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 대한 최종적인 권리관계 재확인이 필수적입니다.

7.2. 복잡한 권리관계

다수의 채권자(가압류, 압류, 강제경매 등)가 존재하며, 채권액 또한 높은 편입니다. 이는 향후 경매 절차의 복잡성이나 잠재적 이해관계인 간의 문제 발생 가능성을 시사합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 신월초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 및 기본적인 생활 편의성은 보통 수준입니다. 감정가는 3억 1,800만원이며, 전용면적 60.01㎡ (약 18.15평)에 대한 가치로 평가되었습니다.

권리분석상 주요 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 한국주택금융공사(HF)와 관련된 임차인 이슈는 최종 입찰 전 면밀한 확인이 요구됩니다. 현재 제공된 정보를 바탕으로는 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 분석됩니다.

9. 투자 포인트

* 화곡동 지역은 서울 내에서 상대적으로 합리적인 가격대의 주거용 부동산을 찾을 수 있는 지역입니다.

* 강서구청, 마곡지구 등 개발 호재와 인접하여 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없는 조건이라면, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 5층 건물 중 2층에 위치하여 층간 소음 및 일조권 등에 대한 부담이 비교적 적을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 '더원' (2019년 건축, 전용 19.98㎡) 216,000,000원 (평당 약 3,570만원)

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축, 전용 37.44㎡) 150,000,000원 (평당 약 1,320만원)

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 '시원그린빌' (2002년 건축, 전용 37.56㎡) 160,000,000원 (평당 약 1,408만원)

본건의 감정가는 318,000,000원으로, 전용면적 60.01㎡ (약 18.15평) 기준 평당 약 1,750만원입니다.

신축 건물(더원)의 평당 시세가 매우 높게 형성된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 오래된 건물보다는 높으나 신축 건물보다는 낮은 수준으로, 2008년 건축 연도를 감안하면 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 0원으로 가정 시, 감정가 318,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여, 감정가의 80% ~ 95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가의 85%: 약 270,000,000원

* 감정가의 95%: 약 302,000,000원

특히 '한국주택금융공사'와 관련된 복잡한 권리 관계 및 '대항력 있는 임차인'에 대한 최종 확인 후 입찰가를 확정하는 것이 중요합니다. 만약 관련 조건으로 인해 예상치 못한 인수 부담이 발생할 경우, 입찰가를 조정해야 합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

10.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역을 지도 검색한 결과, 본건 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.