나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136561 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 815-19 브릿지스톤 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정고등학교 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건으로

외벽 : 석재 및 치장벽돌, 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한
구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역
(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-04)(강서교육지원청 반드시 확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2024타경136561 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 815-19 브릿지스톤 제4층 제401호

용도

도시형생활주택

감정평가액

227,000,000원

토지 면적

23. 07㎡ (약 7.0평)

건물 면적

36. 68㎡ (약 11.1평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제경매

채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호이며, 외벽은 석재 및 치장벽돌, 드라이비트 마감, 내벽은 벽지, 타일 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건 건물의 말소기준권리는 2023년 12월 07일 접수된 삼성카드(주)의 가압류(수원지방법원 2023카단54485)입니다.

인수되는 권리

을구 7번 2023년 09월 06일 접수된 전홍수님의 주택임차권(220,000,000원)이 매수인에게 인수됩니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

임차인 현황

* 임차인: 전 (등기부상 권리자, 전입일자 2021-08-17)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음 (매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

비고: 한국주택금융공사가 보증금을 제공하거나 관련 업무를 진행한 것으로 보입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(후순위 가압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 7월 01일 거래: 면적 19.98㎡ (건축년도 2019년), 거래가 216,000,000원 (㎡당 약 10,810,810원)

2026년 7월 02일 거래: 면적 37.44㎡ (건축년도 1986년), 거래가 150,000,000원 (㎡당 약 3,995,726원)

2026년 7월 01일 거래: 면적 37.56㎡ (건축년도 2002년), 거래가 160,000,000원 (㎡당 약 4,259,850원)

본건 건물의 건축 연도는 2012년이며, 전용면적은 36.68㎡입니다. 인근 유사 면적의 다세대주택 시세(㎡당 약 400만원~420만원)를 적용하면, 본건의 시장 가치는 대략 146,000,000원 ~ 154,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정평가액 227,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

주변 시설

본건은 주거지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 신정고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위로 대항력을 갖춘 임차인(전홍수)의 보증금 220,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(227,000,000원) 및 추정 시세(약 146,000,000원 ~ 154,000,000원)와 비교할 때 매우 부담스러운 금액입니다. 만약 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 부담해야 합니다.

시세 대비 높은 임차보증금

현재 시장 시세와 감정가격을 고려했을 때, 인수해야 할 임차보증금(220,000,000원)이 물건의 가치를 초과할 가능성이 높아 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

감정가와 시세의 괴리

본건의 감정평가액(227,000,000원)과 제공된 인근 거래 사례를 통한 추정 시세(약 146,000,000원 ~ 154,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 실제 시장 상황 간의 괴리가 있거나, 제공된 거래 사례가 본건과 조건이 상이할 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택으로, 감정평가액은 227,000,000원입니다. 그러나 가장 큰 부담 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 전홍수씨의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 추정 시세보다 높은 금액으로, 정상적인 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다. 임차보증금 인수 부담을 고려할 때, 현재 시점에서 매력적인 투자 기회로 보기에는 어려운 측면이 있습니다.

8. 투자 포인트

입지적 장점

신정고등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

단기적 투자 매력 부족

선순위 임차인의 높은 보증금 인수 부담으로 인해 단기적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

감정평가액: 227,000,000원

인수 보증금: 220,000,000원

매수인이 인수해야 할 임차보증금을 고려하면, 해당 물건의 실제 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 본건의 시장 가치(감정가 227,000,000원 기준) 내에서 투자를 고려할 경우,

최대 입찰 가능 금액 = 감정평가액 - 인수 보증금

최대 입찰 가능 금액 = 227,000,000원 - 220,000,000원 = 7,000,000원

이는 매우 낮은 입찰 금액이며, 본건의 경우 임차보증금 부담이 매우 크므로, 입찰 참여 시에는 임차인과의 협상, 배당 현황 등 추가적인 정보 확인 후 신중한 판단이 필요합니다. 만약 경매 절차를 통해 임차 보증금이 전액 변제될 가능성이 희박하다면, 사실상 매수인이 2.2억원 가량의 부채를 추가로 부담하게 되므로, 투자로서의 메리트는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.