나이스옥션 법원경매 밀양 2022타경10113 [1] 경상남도 창녕군 장마면 장가리 913 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2022타경10113 [1] 경상남도 창녕군 장마면 장가리 913 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2022타경10113 | 소재지: 경상남도 창녕군 장마면 장가리 913 | 감정가: 9,475,200원 | 최저가: 1,272,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2022타경10113 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2022타경10113 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 장마면 장가리 913

용도: 전

감정가: 9,475,200 원

토지면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 동OOOOOOOOOOOO

1.1. 1.물건 현황

용도: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 대체로 '묘지' 및 그 부속토지로 이용 중입니다. 일부는 휴경지, 법면 및 현황 농로(비포장) 등으로 이용되고 있습니다.

제시외 물건: 연고 미상의 분묘가 다수 소재하는 것으로 조사되었습니다. (감정평가서에 따르면 본건 지상에 분묘 2기, 경계 및 주변으로 분묘 3기 소재 추정)

1.2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경상남도 창녕군 장마면 장가리에 위치하며, "서장가복지회관"의 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

교통 상황: 농기계 접근은 가능하며, 일반 차량 접근 시에는 인접 토지를 경유해야 합니다. 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 지적도상 맹지이므로 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 현재 본 건 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 비포장 농로가 있으며, 이 농로 일부가 본 건에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

소유자/채무자: 김OO

채권자: 동OOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

주요 권리 사항:

- 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 불법묘지 및 원상복구: 2023년 3월 16일 장마면 사실조회 회신에 따르면, 불법묘지가 조성되어 있어 농지 취득을 위해서는 원상복구 대상이 됩니다. 예외적으로 실현 가능한 원상복구 계획서를 제출하여 승인을 받아야 합니다.

- 분묘기지권: 다수의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

- 최저매각가격: 위와 같은 분묘 소재 등의 제약으로 인해 감정평가 및 최저매각가격이 제한적으로 산정되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치한 토지로, 인근에 농경지와 주택가, 그리고 "서장가복지회관"이 소재합니다. 직접적인 상업 활동보다는 농업 기반의 지역 특성을 보이며, 일반적인 상권 분석보다는 지역의 생활권 및 토지 이용 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

주변 환경: 한적하고 조용한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

편의시설: 인근 농경지 및 주택가를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 이용 시 인접 토지 경유가 필요하며, 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지 및 통행로 확보: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지가 필수적이며, 통행로 확보 문제를 해결해야 합니다.

분묘 관련 법적 문제: 연고 미상의 분묘가 다수 존재하여 분묘기지권 성립 가능성이 높고, 이는 향후 토지 이용 및 처분에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 분묘 이장 또는 관련 합의 과정이 복잡할 수 있습니다.

농지취득 및 원상복구 의무: 농지취득자격증명은 필수이며, 불법묘지 조성으로 인한 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 복구 계획 제출 및 승인 여부가 불확실할 경우 취득에 큰 리스크가 될 수 있습니다.

지목과 현황 이용의 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '묘지'로 이용 중인 점은 향후 용도 변경이나 개발에 제약을 가져올 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 장마면의 토지로, 현재 대부분 묘지로 이용되고 있으며 다수의 분묘와 관련된 법적, 행정적 제약이 복합적으로 작용하는 특수 물건입니다.

지적도상 맹지이며, 분묘기지권 및 농지취득 관련 복잡한 문제가 얽혀 있어 취득 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 불법묘지 조성으로 인한 원상복구 의무는 본건 취득의 가장 큰 난관이 될 수 있습니다.

투자 관점에서는 이러한 명확한 권리 분석과 잠재적 리스크에 대한 충분한 이해가 필수적이며, 관련 문제를 해결할 수 있는 전문성이나 의지가 있는 경우, 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

명확한 권리 분석 및 리스크 관리 능력: 본 건은 일반적인 토지 투자 물건과는 달리, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 원상복구 의무 등 복잡한 법적 이슈를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 경험이 필요합니다.

현지 조사를 통한 실질적 이용 가능성 확인: 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 분묘의 정확한 위치 및 연고자 파악 등을 위해 현지 조사가 필수적입니다.

장기적인 관점에서의 접근: 단기 차익 실현보다는, 복잡한 문제를 해결하고 토지의 본래 가치를 회복하거나 새로운 활용 방안을 모색하는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 시설 조사 (혐오시설 포함):

제공된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과로는 인근에 공장, 폐기물 처리 시설 등과 같은 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본 물건의 주요 특징은 다수의 분묘가 소재하고 있다는 점이며, 이는 일부에게는 꺼림직한 요소가 될 수 있습니다. 지역 자체는 농경지와 임야, 주택이 혼재된 농촌 지역으로 파악됩니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계