나이스옥션 법원경매 평택 2023타경44314 [3] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2023.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 자유롭고, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도
등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕
지상 6층, 지하 1층 중 제3층 제306호 외 3세대로서
(사용승인일 : 2015.03.25)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 및 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1) - (3) : 각 공히 오피스텔(방1, 주방1, 욕실1, 보일러실1, 현관 등)로 이용 중 인 것으로 조사되었습니다.
기호(4) : 오피스텔(방1, 주방1, 욕실1, 현관 등)로 이용 중 인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 장방형 토지로서 인접 도로 대비 등고 평탄한 "업무시설, 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 25m내외, 동측과 서측으로 노폭 약 20m내외의 아스팔트 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-1117-1, 1117-17번지
일반상업지역, 대로3류(폭 25M-30M)(접합), 중로1류(폭20M-25M)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
-1117-16번지
일반상업지역, 대로3류(폭 25M-30M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
-1117-18번지
일반상업지역, 중로1류(폭 20M-25M)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다.
2. 기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재, 현관보안 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 평가사례, 탐문조사, 외부관찰 등에
의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물전체 내외벽과 각 호실 현관문에 유치권행사중이라는 표시가 있으나 행사주체 및 점유여부, 금액 등을 알 수 없어 유치권성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 평택지원 2023타경44314 (3)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층310호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 흥OOOOOOO (흥양농업협동조합 추정)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 21.51㎡ (약 6.51평)

토지지분: 21.51㎡ (약 6.51평)

건물면적: 56.80㎡ (약 17.18평)

건물지분: 56.8㎡ (약 17.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2015년 3월 25일

건축 규모: 지하 1층, 지상 6층 중 3층 310호

총 세대수: 159세대 (전체 동 기준)

1.3. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전: 블루문인베스트주식회사 (2020-04-10)

말소기준권리: 근저당권 (흥양농업협동조합, 2020-04-10, 240,000,000원)

등기부채권 총액: 2,044,263,298원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 북측으로 노폭 약 25m, 동측 및 서측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 필지는 일반상업지역으로, 대로3류(폭 25M-30M) 및 중로1류(폭 20M-25M)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(하버드유치원), 국가산업단지(포승지구)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 흥OOOOOOO(흥양농업협동조합으로 추정)입니다.

3.2. 권리 관계

말소기준권리는 2020년 4월 10일 접수된 흥양농업협동조합의 근저당권입니다. 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 유치권 및 공동담보 물건입니다.

* 건물 전체 내외벽과 각 호실 현관문에 유치권 행사 중이라는 표시가 있으나, 행사 주체, 점유 여부, 금액 등 구체적인 내용을 알 수 없어 유치권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인한 법적 분쟁 및 명도 리스크가 존재합니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 포승읍 도곡리는 오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 주변에 포승국가산업단지가 위치하여 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

도곡초등학교가 인근에 위치하며, 중대형 마트 이용이 편리합니다. 또한, 여술근린공원, 도곡근린공원과 인접해 있어 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다.

최근 평택 포승읍 도곡리 일대에서 암모니아 냄새로 추정되는 퇴비 악취 민원이 제기된 바 있어, 악취 및 해충 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕으로, 2015년 3월 25일에 사용 승인되었습니다. 오피스텔(방1, 주방1, 욕실1, 보일러실1, 현관 등)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 편의시설

도곡초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 하버드유치원과 인접해 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 불확실성

건물 전체 및 각 호실 현관문에 유치권 행사 표기가 되어 있으나, 실제 성립 여부, 행사 주체, 금액 등이 불명확하여 명도 및 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임대차 정보 미상

임대 관계에 대한 정보가 없어 실제 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임이 어떻게 되는지 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍에 위치한 신축급 오피스텔로, 일반상업지역에 속해 있으며 대로변에 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 포승국가산업단지와 인접하여 배후 수요가 기대되며, 도곡초등학교 등 편의시설도 갖추고 있습니다.

하지만 건물 내부에 유치권 행사 표기가 되어 있으나 그 성립 여부가 불분명하여 명도 및 법적 분쟁의 소지가 있는 점이 가장 큰 리스크입니다. 입찰 전 유치권 관련 사항에 대한 면밀한 조사와 권리분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 2015년 준공된 비교적 신축급 오피스텔입니다.

* 일반상업지역에 위치하며 대로변에 접해 있어 상업 활동에 유리합니다.

* 평택항 및 포승국가산업단지 등 산업단지 인근으로 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

* 유치권이라는 리스크 요인을 감안하여 감정가 이하에서 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(39.39㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 2억 9천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적은 56.80㎡(약 17.18평)로, 면적 차이를 고려하면 이를 바탕으로 산출된 시장가는 감정가(233,000,000원)보다 높게 형성될 수 있습니다.

그러나 건물 내부에 유치권 행사 표기가 되어 있어 실질적인 조사와 명도 가능성에 대한 부담이 크므로, 이를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 233,000,000원을 기준으로, 리스크를 감안한 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 163,100,000원 ~ 198,050,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 유치권의 실제 성립 여부 및 점유 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.