나이스옥션 법원경매 평택 2023타경44314 [2] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2023.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 자유롭고, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도
등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕
지상 6층, 지하 1층 중 제3층 제306호 외 3세대로서
(사용승인일 : 2015.03.25)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 및 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1) - (3) : 각 공히 오피스텔(방1, 주방1, 욕실1, 보일러실1, 현관 등)로 이용 중 인 것으로 조사되었습니다.
기호(4) : 오피스텔(방1, 주방1, 욕실1, 현관 등)로 이용 중 인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 장방형 토지로서 인접 도로 대비 등고 평탄한 "업무시설, 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 25m내외, 동측과 서측으로 노폭 약 20m내외의 아스팔트 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-1117-1, 1117-17번지
일반상업지역, 대로3류(폭 25M-30M)(접합), 중로1류(폭20M-25M)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>
-1117-16번지
일반상업지역, 대로3류(폭 25M-30M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
-1117-18번지
일반상업지역, 중로1류(폭 20M-25M)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다.
2. 기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재, 현관보안 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 평가사례, 탐문조사, 외부관찰 등에
의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물전체 내외벽과 각 호실 현관문에 유치권행사중이라는 표시가 있으나 행사주체 및 점유여부, 금액 등을 알 수 없어 유치권성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2023타경44314 (2)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층 309호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2015년 03월 25일

총 층수: 지하 1층, 지상 6층 중 본건 3층 309호

건축물대장상 연면적: 16,816.23㎡ (약 5,087평)

건축물대장상 대지 면적: 3,710.6㎡ (약 1,122평)

건축물대장상 건폐율: 79.85%

건축물대장상 용적률: 362.7338%

토지 면적 (본건 지분): 27.96㎡ (약 8.46평)

건물 면적 (본건 전용 면적): 73.84㎡ (약 22.34평)

감정가: 287,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

차량의 접근이 자유롭고, 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태:

본건 토지는 북측으로 노폭 약 25m 내외, 동측과 서측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

경매 종류: 부동산 임의경매

말소기준권리: 을10 근저당 (2020년 04월 10일, 흥양농업협동조합, 금 240,000,000원)

기타 권리 (매각으로 소멸 예정):

* 등기구분: 을11, 접수일자: 2021-03-19, 권리종류: 근저당, 권리자: 주식회사미래씨앤디, 권리금액: 금600,000,000원

* 등기구분: 갑24, 접수일자: 2023-04-03, 권리종류: 가압류, 권리자: 노완택, 권리금액: 금25,954,585원

* 등기구분: 갑25, 접수일자: 2023-05-22, 권리종류: 임의경매, 권리자: 흥양농업협동조합, 권리금액: 207,556,985원

* 등기구분: 갑26, 접수일자: 2023-06-08, 권리종류: 가압류, 권리자: 풍양농업협동조합, 권리금액: 금1,179,419,642원

* 등기구분: 갑28, 접수일자: 2023-10-25, 권리종류: 압류, 권리자: 영등포세무서장

등기부 채권 총액: 2,045,374,227원

인수되는 권리:

자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 관련 언급 있으나 구체적 내용 없음).

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

채권자:

흥양농업협동조합 (근저당, 임의경매)

4. 상권분석

지역 내 위상:

본건이 위치한 도곡리 일대는 일반상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

주요 상업 시설:

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능하며, 오피스텔 등 업무시설도 혼재되어 있습니다.

접근성:

대로 및 중로 등 넓은 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

개발 가능성:

본건 토지는 일반상업지역으로 용도 설정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설:

"도곡초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

편의 시설:

근린생활시설이 혼재된 상업 지역에 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경:

오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 복합 주거 및 상업 지역입니다.

혐오 시설:

제공된 정보 및 주변 지도 검색 결과, 해당 건물과 직접적으로 인접한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획에 "국가산업단지(포승지구)"가 포함되어 있어, 해당 산업단지와의 거리에 따라 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권:

건물 전체 내외벽과 각 호실 현관문에 유치권 행사 중이라는 표시가 있으나, 정확한 행사 주체, 점유 여부, 금액 등을 알 수 없어 유치권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 실제 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

임대차 관계:

임대차 관계가 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

기타:

다수의 채권(근저당, 가압류, 압류)이 존재하나, 말소기준권리 하위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 소유권이전청구권 가등기(갑23)는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 메트로카운티 오피스텔은 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 일반상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 우려 사항은 유치권의 성립 여부 및 그로 인한 인수 부담입니다. 유치권의 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 신중한 접근이 요구됩니다. 임대차 관계가 미상인 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에서 대부분 정리될 것으로 보이나, 유치권 문제 해결이 낙찰 후 가장 중요한 과제가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연도(2015년) 대비 비교적 신축 오피스텔로, 즉시 임대 또는 거주 사용이 가능합니다.

* 평택시 포승읍은 국가산업단지 배후 지역으로서 지속적인 개발 및 산업 활동으로 인한 임대 수요가 기대됩니다.

* 유치권 문제가 명확히 정리된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 287,000,000원

시장 시세 추정:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 11월 15일, 39.39㎡(약 11.92평) 규모의 오피스텔이 290,000,000원(2억 9천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 계산 시, 본건(73.84㎡)의 시장 가치는 더 높을 수 있으나, 해당 거래의 특수성 및 본건의 유치권 리스크를 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

유치권의 성립 여부가 불분명하고 인수 부담이 클 수 있는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 하단: 감정가 287,000,000원 * 0.85 = 243,950,000원

* 상단: 감정가 287,000,000원 * 0.95 = 272,650,000원

따라서 예상 입찰가는 약 243,950,000원 ~ 272,650,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항:

상기 예상 입찰가는 유치권 등 미확인 리스크를 충분히 반영하지 못할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 유치권 문제에 대한 철저한 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 여부 및 예상 비용을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.