나이스옥션 법원경매 평택 2024타경1116 [1] 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1042호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경1116 [1] 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1042호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경1116
• 주소: 경기도 평택시 비전5로 10, 1층1042호 (비전동,평택가로수길센트럴돔)
• 감정가: 683,000,000원
• 최저가: 114,791,810원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

평택지원 경매4계 2024타경1116 | 소재지: 경기도 평택시 비전5로 10, 1층1042호 (비전동,평택가로수길센트럴돔) | 감정가: 683,000,000원 | 최저가: 114,791,810원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2024타경1116 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1042호

용도: 근린생활시설

감정가: 683,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.09㎡ (약 7.89평)

건물면적: 36.05㎡ (약 10.88평)

(참고: 아파트가 아니므로 전용면적/분양면적 표기는 생략합니다.)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 인접 호수인 1043호와 함께 음식점(얼맥당)으로 이용 중임. (단독 사용 불가, 1043호의 경매 진행 상황 및 소유 관계 확인 필수)

2. 물건 분석

2.1. 위치 및 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "덕동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 평택 소사벌택지지구 내 중심 상업지역에 자리잡고 있으며, 평택에서 유동 인구가 가장 많은 지역 중 하나로 꼽힙니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통입니다. 대로1류(폭 35m-40m), 대로3류(폭 25m-30m) 등 대형 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구)에 위치하여 상업시설로 활용하기에 최적화된 토지 이용 계획을 가지고 있습니다.

2.2. 건물 현황

건물의 구조

일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건내 제1층입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장 등이 완비되어 있습니다.

이용상태

현재 근린생활시설(음식점, 얼맥당)로 이용 중이며, **인접 호수인 1043호와 함께 사용하고 있다는 점**을 염두에 두어야 합니다. 낙찰 후 단독 사용을 위해서는 1043호 소유주 또는 임차인과의 협의 또는 원상 복구 문제가 발생할 수 있습니다.

2.3. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건

임대차 관계: 임대관계 미상 (조사 필요)

**분석 의견**

본건은 소유자/채무자가 동일하고, 임의경매로 진행되는 유동화물건입니다. 등기부상 권리 분석은 별도로 진행해야 하나, 특이사항에 기재된 내용만으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 추정됩니다. 다만, **임대관계 미상**으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현장 조사 및 매각물건명세서 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

2.4. 상권분석 및 잠재적 리스크

상권 분석

본 물건이 위치한 **평택가로수길센트럴돔**은 평택 소사벌지구 내 랜드마크 상가를 목표로 했으나, 준공 이후 높은 공실률을 기록하며 **'유령 상가'**라는 인식이 굳어진 곳입니다.

2025년 기준, 임차인이 많이 늘어난 상태이나, 여전히 공실이 많고, 임대료가 주변 상권 대비 현저히 낮은 수준으로 형성되어 있어 상권 활성화가 미진한 상태입니다.

1층 코너변 대로변에 접한 점포임에도 불구하고 감정가가 상당 부분 하락한 점은 상권 침체의 정도를 반영합니다.

잠재적 리스크

1. **높은 공실률 및 상권 침체:** 건물 전체의 높은 공실률과 '유령 상가' 이미지로 인해 임차인 유치에 어려움이 있을 수 있습니다.

2. **공동 사용 구조:** 인접 호수인 1043호와 벽을 터서 함께 사용하고 있으므로, 낙찰 후 1043호 소유주/임차인과의 협의 또는 원상복구에 필요한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

3. **저조한 임대 수익률:** 상권 침체로 인해 낮은 임대료를 받을 가능성이 높습니다.

4. **혐오시설:** 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상권 자체의 침체가 가장 큰 리스크입니다.

2.5. 생활정보

주변 환경

덕동초등학교 북동측 인근으로 교육 시설이 인접하며, 평택시청, 평택경찰서 등 공공기관과도 가까워 풍부한 배후 주거 수요와 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 평택 소사벌 지구 핵심 입지에 위치한 대형 상가 건물의 1층 코너 점포로, 입지 자체의 잠재력은 높습니다. 그러나 건물 전체가 심각한 공실률과 상권 침체를 겪고 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 감정가가 높게 책정되었지만, 여러 차례 유찰되어 최저가에 매입하게 된다면, **위치 대비 저렴한 가격**으로 소유할 수 있다는 장점이 있습니다.

3.2. 투자 포인트

1. **핵심 상업지구 내 1층 코너:** 일반상업지역 내 대로변에 접한 1층 점포는 희소성과 가시성이 매우 뛰어납니다. 향후 상권이 활성화될 경우 가치 상승 여력이 큽니다.

2. **유찰로 인한 낮은 매입가 기대:** 유찰을 거듭할 경우 최초 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 매입이 가능하여, 향후 상권 회복 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3. **현 임차인 운영 확인:** 현재 음식점으로 운영 중이므로, 임차인과의 관계 및 임대료 수준을 면밀히 조사하여 안정적인 현금 흐름 확보 가능성을 판단해야 합니다.

**결론:** 상권 리스크가 크지만, 리스크 대비 압도적인 입지 우위를 선점하고, 인근 호실과의 공동 사용 문제 등 리스크를 해결할 수 있는 **장기적인 안목**을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰 전 1043호의 소유 관계 및 공동 사용 현황, 그리고 현 임차인의 영업 조건 등을 철저히 조사하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

평택지원 경매4계