나이스옥션 법원경매 평택 2024타경1116 [1] 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1042호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2024.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "덕동초등학교" 북동측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건내 제1층 제1042호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

근린생활시설(내부 이용상황 및 구조는 후첨 "내부구조도" 참조)로 인접 호수인 1043호와 함께 음식점(얼맥당)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(보행자전용)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1043호와 함께 음식점으로 이용 중.
재매각임.
매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경1116 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1042호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 683,000,000원

* 토지면적: 26.09㎡ (약 7.89평)

* 건물면적: 36.05㎡ (약 10.91평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 1043호와 함께 음식점으로 이용 중. 재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 합니다.

* 등기부채권 총액: 318,600,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 비전동 소재 "덕동초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구)이며, 대로1류, 대로3류, 소로2류, 중로1류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(행복한아이유치원), 택지개발지구 등에 해당합니다.

* 건물 구조: 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕을 가진 지하 2층, 지상 4층 건물 내 제1층 제1042호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

* 건축물 정보: 2017년 9월 건축 허가, 2019년 5월 사용 승인된 건물로, 총 4층 건물에 지하 2층이 있으며, 전체 440호가 있습니다. 제2종근린생활시설이며, 건축면적은 11,407.02㎡, 연면적은 45,289.66㎡입니다. 건폐율 76.81%, 용적률 192.96%이며, 418대의 주차가 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2020년 6월 17일 접수, 318,600,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 11월 2일

* 확정일자: 2023년 12월 5일

* 배당신고일자: 2024년 3월 28일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (2019-06-13)

* 근저당권 국민은행 (2020-06-17, 318,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 에이치에프케이삼사유동화전문 (2024-03-07, 273,928,687원) - 말소

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 1043호와 함께 음식점으로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 경기도 평택시 비전동의 소사벌 택지지구 내에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 용도: 본건은 제2종근린생활시설로 등록되어 있으며, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 현재 이용 상태: 인접한 1043호와 함께 "얼맥당"이라는 상호의 음식점으로 운영 중에 있습니다.

* 물건 특성: 유동화 물건이며 재매각 대상이라는 점은 신중한 접근을 요구하지만, 이는 권리 관계상의 복잡성보다는 자금 흐름이나 이전 매수인의 사정 때문일 가능성이 높습니다.

* 상권 잠재력: 소사벌 택지지구는 계획적으로 개발된 지역으로, 지속적인 인구 유입과 소비 활동 증가가 예상되어 상권 활성화 잠재력이 높은 곳입니다.

* 접근성: 남측, 서측, 북측의 넓은 도로와 동측의 보행자 도로에 접해 있어 차량 및 도보 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 북동측 인근에 덕동초등학교가 위치하며, 행복한아이유치원이 인근에 있어 교육 환경 역시 고려될 수 있습니다.

* 교통: 단지 내 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 재매각 사유에 대한 철저한 파악이 필요합니다. 단순한 자금 문제 외에 명도, 하자 등 예상치 못한 문제가 있을 수 있습니다.

* 인접 호수와의 통합 이용: 현재 1043호와 함께 음식점으로 사용 중이므로, 해당 공간의 정확한 분할 경계, 점유 상태, 내부 구조 변경 여부, 원상 복구 범위 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 권리: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 신고가 완료되어 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 배당표 확정 및 실제 배당 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 과정에서 발생한 특수성을 고려하여, 계약 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 유지보수: 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 상가 건물의 특성상 내부 마감 및 설비의 노후화 또는 관리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 평택시 비전동, 소사벌 택지지구 내에 위치한 제2종근린생활시설로, 상업 시설로서의 잠재력이 높은 물건입니다.

* 건물은 비교적 신축이며, 주요 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 깔끔한 편입니다.

* 재매각 물건이며 인접 호수와 통합 운영 중이라는 점은 상세한 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소사벌 택지지구의 성장 잠재력: 택지지구 개발로 인한 지속적인 인구 유입 및 상권 발달이 기대됩니다.

* 우수한 입지 조건: 대중교통 및 차량 접근성이 용이하며, 상업 지역으로서의 가치가 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 다양한 업종 활용 가능: 제2종근린생활시설 용도로, 음식점 외 다양한 업종으로의 전환이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 683,000,000원입니다.

* 본건은 재매각 물건이므로, 최저매각가격은 감정가에서 일정 비율 할인될 가능성이 있습니다. 정확한 최저매각가격은 입찰 공고문을 통해 확인해야 합니다.

* 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다.

* 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가는 본건의 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률, 주변 상권 성장 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어려우므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 보수적인 관점에서 감정가 이하로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.