나이스옥션 법원경매 인천 2022타경11380 [3] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 7층707호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경11380 [3] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 7층707호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2022타경11380 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610, 7층707호 (도화동,신세계아파트) | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 79,576,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경11380 (3)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 7층707호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 소유자(백OO), 채무자(홍OO)

1.2. 면적 정보

본 건은 전용면적 49.55㎡(약 15.01평)의 아파트입니다.

일반적으로 이 정도의 전용면적은 공급면적 기준 약 74.3㎡(약 22.5평형) 내외로 추정됩니다.

토지 면적은 7.98㎡(약 2.41평)로, 일반상업지역 내 공동주택의 특성상 낮은 지분율을 보입니다.

건물/토지 제시외면적은 없습니다.

1.3. 입지 조건 분석

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천도화초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 형태의 지역입니다.

최고의 입지:

1. 도로교통: 서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 특히 도화IC가 가까워 고속도로 이용이 편리합니다.

2. 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하고, 지도상 도원역과 제물포역 사이에 위치하여 더블역세권으로 볼 수 있어 대중교통 이용 편의성은 대체로 보통 이상입니다.

3. 주위환경: 일반상업지역에 위치하며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 2017년 준공된 준신축급 건물로, 건물의 구조(철근콘크리트)와 관리 상태가 양호한 편입니다.

2. 권리 및 법적 분석

2.1. 매각 기본 현황

경매는 채권자 남OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자(백OO)와 채무자(홍OO)가 다를 경우, 채무 변제가 이루어지지 않으면 경매가 진행되는 일반적인 형태입니다.

2.2. 권리 분석

제출된 정보(특이사항/주의사항) 상의 권리상 문제는 발견되지 않았습니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물 모두를 취득하는 데 문제가 없습니다.

다만, 매수자는 등기부등본상의 말소기준권리 및 임차인 현황(대항력 유무) 등을 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 잠재적 리스크

1. 명도(인도) 리스크: 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 되어 있어, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 확인해야 하며, 이에 따른 명도 저항 및 명도 소송의 가능성이 있습니다.

2. 입지 관련 리스크: 토지이용계획상 '일반상업지역' 및 '방화지구', '시가지경관지구(중심)'에 해당합니다. 상업지역의 특성상 주거의 쾌적성이 전용 주거지역보다는 낮을 수 있으며, 소음 등 생활 환경 간섭의 가능성이 존재합니다.

3. 경제성 및 생활 분석

3.1. 상권 및 주변 환경

본 건은 '일반상업지역'에 위치하여 상권은 활발한 편이며, 근처에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 자체도 2017년 준공된 준신축급 아파트로 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

혐오시설 여부:

지도 등 주변 검색 결과, 도화IC 근접성 외에 인근에 특별한 혐오시설(예: 화장장, 대규모 쓰레기처리시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 상업지역의 특성상 유흥 시설 등의 혼재 여부는 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 생활 정보 및 인프라

1. 교육 시설: '인천도화초등학교'가 인근에 있어 학군 이용에 편리합니다.

2. 교통 인프라: 도화IC 근접으로 광역 교통망 이용이 우수하며, 지하철 및 버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용도 용이합니다.

3. 편의 시설: 홈플러스를 비롯한 주변 기반시설이 상당히 탄탄하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 도화동 '신세계아파트' 7층707호는 준신축급 건물(2017년 준공)에 약 22평형대(추정 공급면적)의 소형 아파트로, 감정가 2억 3,200만원은 현재 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

상업지역에 위치하여 우수한 교통 환경과 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, 소액 투자 및 실거주 목적으로 모두 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소액 투자/실수요 적합: 전용면적 약 15평대의 소형 아파트로, 인근 지역에서 가성비 높은 주거 상품으로 선호도가 높습니다.

2. 우수한 교통 접근성: 도화IC 및 도원역/제물포역 인근의 더블 역세권(추정) 입지는 향후 시세 안정화에 기여할 핵심 요소입니다.

3. 준신축 아파트: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

4. 핵심 상업지역: 일반상업지역 내 위치하여 주거와 상업 인프라를 동시에 누릴 수 있는 주상복합의 장점을 가집니다.

투자자는 현재 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하고, 임대차 현황에 대한 철저한 현장 조사(명도 전략 수립)를 통해 성공적인 투자를 이끌어내야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계