나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8785 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 110 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 소재 '일과1교차로' 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)이며 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 2~3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가 요항표' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 등임. 일련번호 2-1) : 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 2) : 주택으로 이용중임. 일련번호 2-1) : 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 2) : 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 1) 지상에 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(2-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 110 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 일과로13번길 5-4)

1.2. 사건번호

제주지방법원 2025타경8785 (1)

1.3. 건물 용도

단독주택

1.4. 감정가

206,718,100원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지 면적

380. 00㎡ (약 114.85평)

1.5. 2. 건물 면적

99. 79㎡ (약 30.19평)

1.5. 3. 제시외 건물 면적

8. 00㎡ (약 2.42평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

강OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 소재 '일과1교차로' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

2.4. 도로 상태

동측으로 폭 2~3m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (채권자: 강미정, 2025-03-20 접수, 130,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 변

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

3.4. 등기부 요약

3.4. 1. 토지 등기부

* 1978-12-18: 문공석 소유권 보존

* 2018-04-11: 문영돈 소유권 이전 (증여)

* 2025-03-20: 강미정 근저당권 (130,000,000원, 말소기준권리)

* 2025-08-12: 우리금융캐피탈 가압류 (45,569,115원, 말소)

* 2025-09-16: 강미정 임의경매 (104,493,150원, 말소)

* 총 채권액: 175,569,115원

3.4. 2. 건물 등기부

(토지 등기부와 동일한 권리 내역으로 건물도 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시장 동향

본건이 소재한 서귀포시 대정읍 일과리 지역은 단독주택 및 소규모 상업시설이 혼재된 지역으로, 최근 제주도 부동산 시장의 전반적인 흐름 속에서 꾸준한 수요를 보이고 있음. 인근 '일과1교차로'는 지역 주민들의 접근성이 좋은 편임.

4.2. 유사 물건 시세

주변 유사 면적(토지 약 380㎡, 건물 약 100㎡)의 단독주택 매물 시세는 상태 및 개별 요인에 따라 약 2억 5천만원에서 4억 5천만원 범위에서 형성되어 있음. 감정가 2억 6천7백만원대는 주변 시세 대비 다소 합리적인 수준으로 평가될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 지역 내 소규모 점포 및 편의시설 이용이 가능하며, 대정읍 중심지 또는 서귀포시 외곽으로 이동 시 다양한 상업 및 의료 시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 일과초등학교, 대정서부중학교 등 인근 학교 이용이 가능함. (도보거리 여부 확인 필요)

5.2. 혐오시설 유무

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주거 및 소규모 상업시설이 혼재된 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1977년으로 약 49년 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역 외 고도지구, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 제시외 건물 처리

건물 감정평가 요항표 및 물건명세서에 명시된 제시외 건물(창고) 8㎡가 포함 매각되므로, 이에 대한 활용 계획 또는 철거 계획 수립 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 대정읍 일과리 소재 단독주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 6천7백만원 수준이며, 이는 주변 시세와 비교 시 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인이 1명 존재하나 보증금이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 연식(1977년 준공)으로 인한 노후화 및 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다. 제시외 건물 8㎡도 일괄 매각 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 향후 시세 차익 기대.

* 양호한 입지: '일과1교차로' 인근으로 생활 편의성 및 교통 접근성이 우수함.

* 토지 활용 가능성: 380㎡의 토지로, 향후 리모델링 또는 신축 시 잠재력 보유. (단, 토지이용계획 확인 필수)

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 206,718,100원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 노후화 및 리모델링 필요성, 토지 이용 제한 등을 고려하여 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 토지 가치만으로도 감정가 이상을 상회할 가능성이 있으며, 건물 상태 및 리모델링 비용을 감안해야 함.

9.2. 예상 입찰가 범위

240,000,000원 ~ 267,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.