나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52037 [1] 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 "가야초등학교" 남측 인근에 위치한 브라운스톤가야 제117동 제2층 제203호[일련번호 가)] 및 제1층 제103호[일련번호 나)]로서 주변은 아파트단지 및 임야 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 중 2층 203호[일련번호 가)], 1층 103호[일련번호 나)]로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 시멘트, 강화유리마감 등, 내벽 : 판넬 및 인테리어마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 영어교습소임. 일련번호 나) 제104호와 함께 일단의 편의점으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로서 아파트단지 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하며 아파트단지는 동측으로 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 나)는 제104호와 경계구분 없이 일체로 이용 중이나 건축물현황도면에 따른 원상복구를 전제로 공부상의 면적을 기준으로 평가하였음. - 일련번호 가), 나)는 대지권이 등기되어 있지 아니한 바, 기존 평가선례 및 인접 상가의 토지분재산세과세내역서 등을 참고하여 본건의 분양 당시 공급계약서에 기재된 대지지분을 유추, 대지권을 포함하여 평가하였음. - 일련번호 가)는 전면 단지내 도로를 기준으로는 2층이나 후면은 지면과 높이가 동일함. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

미등기 대지권 있음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52037 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 2층203호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지 지분: 0㎡ (0평)

* 건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

* 건물 지분: 36.96㎡ (약 11.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨. 광주지법 순천지원 2024가단64342 판결(전유부분 취득 원인 소유권이전등기절차 이행 확정 판결) 있음.

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 광영동 소재 "가야초등학교" 남측 인근 브라운스톤가야 117동 2층 203호.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 임야가 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통 상황 양호함.

* 도로: 본 상가 건물은 아파트 단지 내 포장도로에 접해 있으며, 단지는 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 110,000,000원)임.

* 총 채권액: 110,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5 근저당권, 갑13 압류(진주세무서장), 갑15 압류(진주시), 갑17 임의경매(부산치과의사), 갑18 압류(광양시) 등 모든 등기권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 150,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 입주민을 주 수요층으로 함.

* 건물 이용 상태:

* 2층 203호: 영어교습소로 이용 중임.

* 1층 103호: 제104호와 함께 일단의 편의점으로 이용 중임.

* 특이사항:

* 1층 103호는 104호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중임. (감정평가 시 공부상 면적 기준)

* 2층 203호 및 1층 103호는 대지권이 등기되어 있지 않으나, 감정평가 시 분양 당시 공급 계약서상 대지지분을 유추하여 대지권을 포함하여 평가함.

* 2층 203호는 단지 내 도로 기준으로는 2층이나, 후면은 지면과 높이가 동일한 구조임.

* 임대 관계는 파악되지 않아 미상임.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 가야초등학교 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 주거 편의성이 높음.

* 혐오시설: 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 건물 등기는 되어 있으나 대지권 등기가 누락된 상태임. 다만, 광주지법 순천지원 2024가단64342 판결을 통해 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행 확정 판결이 있어 법적 절차상 문제는 해결될 가능성이 높음.

* 타 호실과의 통합 이용: 1층 103호가 인접한 104호와 경계 없이 함께 사용 중으로, 향후 임대차 계약 또는 명도 시 협의가 필요할 수 있음.

* 건물 일부 이용 상태: 2층 203호는 영어교습소, 1층 103호는 편의점 일부로 이용 중. 각각의 독립된 상가로서의 가치와 통합 사용 시 시너지 효과를 고려해야 함.

* 임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 인수해야 할 임차인이 있는지 추가 확인 필요. (다만, 임차인 이은종은 대항력이 없어 인수 대상 아님).

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 광영동에 위치한 브라운스톤가야 아파트 단지 내 근린상가로, 배후 수요가 풍부한 입지를 가지고 있습니다. 감정가는 79,000,000원으로, 36.96㎡(약 11.18평) 면적의 상가를 일괄 매각합니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 법원의 확정 판결이 존재하며 감정평가 시 대지권이 포함되어 있어 법적으로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 현재 2층은 영어교습소로, 1층은 인접 호실과 함께 편의점으로 이용 중입니다. 권리관계는 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 임차인 이은종은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요: 아파트 단지 내 상가로서 단지 주민을 대상으로 하는 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 현재 영어교습소 및 편의점 일부로 사용 중이나, 향후 업종 변경이나 통합 사용 범위를 조정하여 수익성을 높일 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 겹치는 권리가 없어 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 79,000,000원의 감정가는 해당 입지 및 면적을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 79,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 권리 분석 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다. 낙찰 가능한 입찰가는 현장 시세, 경쟁 입찰자 수, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.