나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52047 [1] 전라남도 구례군 마산면 황전리 594-81 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 마산면 황전리 소재 "화엄사집단시설지구" 내에 위치하며, 주위환경은 공원, 숙박업소, 자연림 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 상업나지 및 토지임야로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남동측으로 공사차량용 비포장 도로를 통해 차량 진입이 가능하며, 남서측에 접하는 공원을 통해 도보접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구(2020-08-03)(마산화엄), 지구단위계획구역(2020-08-03), 근린공원, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-08-03)(접합), 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52047 (1)

소재지: 전라남도 구례군 마산면 황전리 594-81

용도: 대지

감정가: 454,500,000 원

토지면적: 5,050.00 ㎡ (약 1,528.0 평)

건물면적: 0.00 ㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여천농업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 구례군 마산면 황전리 소재 "화엄사집단시설지구" 내에 위치하며, 주위 환경은 공원, 숙박업소, 자연림 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다. [cite: None - derived from input]

차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: None - derived from input]

지적도상 맹지이나, 남동측으로 공사차량용 비포장 도로를 통해 차량 진입이 가능하며, 남서측에 접하는 공원을 통해 도보 접근도 가능합니다. [cite: None - derived from input]

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 개발진흥지구(마산화엄), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. [cite: None - derived from input]

3. 권리분석

등기부상 채권 총액은 156,000,000원입니다. [cite: None - derived from input]

말소기준권리인 율촌농업협동조합의 근저당(2020-07-02, 156,000,000원) 외 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: None - derived from input]

현재 진행 중인 본 경매는 여천농업협동조합의 임의경매 신청에 의한 것입니다. [cite: None - derived from input]

임차인 현황: 인수 대상 임차인은 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원입니다. [cite: None - derived from input]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건은 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 이는 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 함을 의미합니다. [cite: None - derived from input]

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화엄사 집단시설지구는 연간 수백만 명의 관광객이 방문하는 주요 관광지입니다. [cite: None - derived from input]

주변에는 숙박업소, 식당, 기념품 판매점 등 관광객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 이는 관광 관련 업종의 성장 잠재력을 시사합니다. [cite: None - derived from input]

구례군은 화엄사 권역에 432억 원 규모의 다양한 사업을 통해 관광 활성화를 추진하고 있어 향후 상권 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

지역 내에는 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)이 갖추어져 있습니다. [cite: None - derived from input]

화엄사, 지리산 국립공원 등 주요 관광 명소가 인접해 있어 관광객 접근성이 높습니다. [cite: None - derived from input]

주변 지역 개발 사업들이 진행되고 있으며, 이는 지역 생활 인프라 개선에 기여할 수 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악된 바 없습니다. [cite: None - derived from input]

6. 잠재적 리스크

지적도상 맹지이며, 실제 진입로는 공사차량용 비포장 도로를 이용해야 하므로 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다. [cite: None - derived from input]

가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 지상권자와의 관계를 해결해야 하므로 추가적인 부담이나 협상이 필요할 수 있습니다. [cite: None - derived from input]

과거 화엄사 시설지구 내 상가 폐업률이 높았던 사례가 있어, 상권의 지속적인 활성화 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화엄사 인근의 관광지 내 대지로서, 개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 발전 가능성이 기대되는 입지입니다. [cite: None - derived from input]

다만, 맹지로서의 도로 접근성 문제와 더불어 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 반드시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. [cite: None - derived from input]

철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 지상권의 구체적인 내용 및 해결 방안을 확인하는 것이 필수적입니다. [cite: None - derived from input]

8. 투자 포인트

전라남도 구례군, 지리산 명소인 화엄사 인근의 매력적인 관광 상권 내 토지입니다. [cite: None - derived from input]

개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 체계적인 개발 및 가치 상승이 기대됩니다. [cite: None - derived from input]

구례군이 화엄사 권역 활성화를 위해 적극적으로 투자하고 있어 미래 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 454,500,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 리스크 요인(특히 지상권)과 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. [cite: None - derived from input]

인수해야 할 보증금은 없으나, 소멸되지 않는 지상권에 대한 추가 비용 또는 협상 비용을 반드시 고려해야 합니다. [cite: None - derived from input]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.