나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52058 [1] 전라남도 순천시 해룡면 농주리 산154 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1,2) 는 해룡면 농주리 사랑어린학교 서측 근거리에 위치하며 주위환경은 임야, 농경지, 마을 등으로 이루어진 순수 농촌지대임.

교통상황

기호 1)은 인근까지, 기호 2)는 본건까지 자동차 접근이 가능하고 인근에 마을 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1)은 부정형 완경사로 자연림 부지, 기호 2)는 사다리형 평지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1)은 맹지, 기호 2)는 북서측으로 폭 약 3미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 보전녹지지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호 2) : 생산녹지지역,가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52058 (1)

용도: 임야

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 농주리 산154

감정가: 54,529,860원

토지면적: 31,339.00㎡ (약 9,480.05 평)

토지지분: 6,267.8㎡ (약 1,896.01 평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 해룡면 농주리 사랑어린학교 서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 임야, 농경지, 마을 등으로 이루어진 순수 농촌지대입니다.

자동차 접근이 가능하며, 인근에 마을 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

본건의 기호 1) 토지는 맹지이며, 기호 2) 토지는 북서측으로 폭 약 3미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 기호 1)은 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 준보전산지입니다.

기호 2)는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

토지 등기부 요약:

1980년 5월 6일 김기수 소유권 보존 등기

2008년 6월 26일 김동수 외 4명에게 증여를 통한 소유권 이전 등기

2025년 9월 16일 광주지방법원 순천지원에서 이OO 채권자의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경52058)가 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 임야, 농경지, 마을이 혼재된 순수 농촌지대로, 상업 활동이 활발한 지역으로 보기 어렵습니다.

인근에 상업 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 개발 가능성이나 상권 활성화 잠재력은 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

인근에 사랑어린학교가 위치해 있습니다.

주변에 마을이 있어 기본적인 지역 커뮤니티 형성은 가능합니다.

농촌 지역의 특성상 다른 편의시설이나 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지 일부 지분 매각 물건으로, 낙찰 후에도 타 지분권자와 공동 소유 관계가 유지됩니다. 이로 인한 재산권 행사 및 관리상 분쟁의 소지가 있습니다.

공유자 우선매수 신고가 있으며, 공유자는 최고 매수 가격과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이로 인해 낙찰이 되더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

또한, 공유자의 우선매수권 행사가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수 청구권 행사가 불가하다는 조건이 있습니다.

기호 1) 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용에 제약이 많습니다.

토지 이용 계획상 보전녹지지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 순수 농촌 지역에 위치한 임야의 지분 매각 건입니다.

지분 매각, 공유자 우선매수권, 맹지, 강화된 토지 이용 규제 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

이러한 제약 조건들을 고려할 때, 일반적인 투자자에게는 접근이 어려운 물건으로 판단됩니다.

기존 토지 소유주가 지분을 추가 확보하려는 목적 또는 해당 지역 토지에 대한 깊은 이해와 장기적인 관점을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

경매를 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 토지 지분을 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

공유자 우선매수권이 행사되지 않을 경우, 안정적으로 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

(주의: 투자 포인트는 매우 제한적이며, 앞서 언급된 리스크들을 충분히 감수한 후에 고려해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 전체 토지 감정가는 54,529,860원이며, 매각 대상은 전체 토지의 약 20% 지분입니다.

이를 단순 환산하면 해당 지분의 감정가는 약 10,905,972원입니다.

그러나 본 건은 지분 매각, 맹지, 공유자 우선매수권 등 여러 복잡한 조건으로 인해 일반적인 경매 물건과 다른 가치 평가가 필요합니다.

리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 일반적인 경매 입찰가 산정 가이드라인이며, 개별 물건의 특성 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

따라서, 예상 입찰가는 약 7,634,180원에서 9,815,375원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (감정가 10,905,972원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.