나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5771 [1] 광주광역시 동구 소태동 690 엔케이아이리스1차 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 소태동 소재 지원2동행정복지센터 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 양호하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건내 3층305호(남서향)로서
외벽: 콘크리트벽체위 석재붙임
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 왕복3차로에, 북동측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2019-12-31) , 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-31)(접합), 중점경관관리구역(2019-12-27)임.

공부와의 차이

소태동690 지목이 답이나 토지대장 및 현황은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 현황조사시 2025. 7.분까지 관리비 5,945,680원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5771 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

2025타경5771 (1)

광주광역시 동구 소태동 690 엔케이아이리스1차 3층 305호

용도: 아파트

감정가: 122,000,000원

토지 면적: 25.17㎡ (약 7.62평)

토지 지분: 25.1728㎡ (약 7.62평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

건물 지분: 56.5297㎡ (약 17.10평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOOOO

1.1. 아파트 면적 정보

해당 물건은 아파트로, 전용면적은 56.53㎡ (약 17.10평)입니다. 분양 면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 동구 소태동에 소재하며, 지원2동행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 대체로 양호하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 단지 남동측으로 왕복 3차로, 북동측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있어 교통이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건지는 준주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있고 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 분석

지원2동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 일반적인 주거지역의 특성을 가지며, 특별한 혐오시설이 인근에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 03월 31일 접수된 주식회사드림위더스의 소유권이전 등기(강제경매로 인한 매각)입니다. (등기부상 갑14번)

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

본 건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 주택임차권이 존재합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 허 )

* 임차보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 02월 28일

* 확정일자: 2015년 04월 01일

* 배당신고일자: 2017년 05월 17일

* 대항력: 있음 (주택임차권 등기: 2017년 05월 17일 접수 제85180호)

3.3. 임차인 관련 특이사항

한국토지주택공사 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다. 다만, 임차인은 종전 경매절차에서 보증금 75,000,000원 중 20,509,741원을 배당받았습니다. 따라서 잔여 보증금 54,490,259원에 대한 임차인의 권리가 남아있을 수 있으며, 이는 추후 임차인과의 정산이 필요할 수 있는 주요 위험 요소입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금 문제는 신중한 검토가 필요합니다.

3.4. 기타 권리 분석

* 소유권 이전 등기 (갑5, 갑6, 갑14, 갑16) 및 압류 (갑17) 등기들이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 지원2동행정복지센터가 인근에 있어 행정 지원이 용이하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 상업 시설 이용 시에는 동구 지역의 주요 상업 지구로 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 3층에 위치합니다. 내부 설비로는 급배수, 위생, 난방, 소방 설비 및 공용 승강기가 갖추어져 있습니다. 남서향으로 채광 및 환기가 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

* 행정: 지원2동행정복지센터 인근

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성 양호

* 편의시설: 일반적인 주거지역 내 편의시설 수준

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인은 이미 일부 금액을 배당받았으나, 잔여 보증금에 대한 채권이 인수될 가능성이 있습니다. 이는 명도 및 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 반드시 임차인과의 명확한 협의 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

6.2. 미납 관리비

현황 조사 시점(2025년 7월분까지) 기준, 관리비 5,945,680원이 미납된 상태입니다. 통상적으로 공용 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 실제 미납 금액 및 인수 의무 범위를 관리사무소를 통해 정확히 확인해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

토지 지목은 '답'이나, 토지대장 및 현황은 '대'로 되어 있습니다. 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 토지 이용 및 재산권 행사 시 제한이 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 아파트로서, 기본적인 주거 요건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 행정복지센터 등 편의시설이 인근에 위치합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 미납 관리비는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 관련 비용 및 명도 계획을 구체적으로 수립해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시장가 대비 저평가될 경우 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 적절한 입지의 아파트 물건

* 향후 시세 상승 가능성

* 경매 시장에서의 시세 대비 저렴한 취득 기회 (리스크 관리 전제)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 현재 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수 보증금으로 인한 차감은 없습니다.

다만, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 해당 아파트 단지 및 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 비교

* 향후 부동산 시장 전망

* 권리 분석 상의 리스크(임차보증금 인수 가능성, 미납 관리비 등)를 해소하는 데 드는 예상 비용

* 명도 관련 예상 비용 및 기간

따라서, 현재로서는 감정가 122,000,000원을 기준으로 하되, 상기 조사 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.