나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33872 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 945-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재"빛가람수질복원센터"북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장용지 및 공업용건부지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 정방형 평지로 공업용 건부지입니다.

인접 도로상태

본건은 중로각지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업공공시설구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 철골조 기타지붕 단층 건으로 외 벽 : 판넬마감 등 내 벽 : 판넬마감 및 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2-가) 1층은 공장 및 사무실, 2층 공장 및 사무실로 이용중입니다.

설비내역

기호(2-가)는 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 시스템냉난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

제시외 수목(조경석 포함) 및 기계기구 매각 포함. 일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33872 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 945-8

용도: 공장

감정가: 1,691,981,500원

토지면적: 1443.00㎡ (약 436.5평)

건물면적: 1240.70㎡ (약 375.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 제시외 수목(조경석 포함) 및 기계기구 매각 포함. 일괄매각.

작성일: 2026년 9월 14일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람수질복원센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장용지 및 공업용건부지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 본건은 중로각지이며, 도시지역 내 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 산업공공시설구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 해당됩니다.

주변시설: 나주혁신도시는 한국전력을 비롯한 공공기관이 집적되어 있으며, 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다. 지구단위계획 정비 사업을 통해 상업용지 규제가 완화되고 산학연 클러스터 용지 내 기숙사 건축이 허용되는 등 기업 편의성이 강화되고 있습니다. 복합시설로는 로컬푸드판매장, 육아지원센터, 어린이도서관 등이 운영 중이며, 교육, 의료, 편의 시설이 확충되고 있습니다.

혐오시설: 현재 검색 결과상 본건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되어 잠재적인 명도 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

소멸되는 권리: 토지 등기부상 을1, 을2, 을3, 갑3, 갑4, 을3-4, 갑5 등기(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매, 압류)는 말소될 예정입니다. 건물 등기부상 을1, 갑2, 갑3, 을1-3, 갑4 등기(근저당, 가압류, 임의경매, 압류) 역시 말소될 예정입니다.

말소되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 상세 내용은 누락되어 있습니다. 다만, 토지 등기부 요약상 을2 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어, 현재 등록된 지상권은 없는 것으로 보입니다. 잠재적으로 미등기된 권리나 계약상의 권리가 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,785,439,484원

* 건물 등기부채권 총액: 1,257,439,484원

4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 나주혁신도시 조성과 함께 개발이 진행된 지역입니다. 특히 연구개발특구, 산업공공시설구역, 산업복합구역 등에 포함되어 있어 첨단 산업 및 연구 개발 관련 기업들이 입지하기 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 최근 지구단위계획 정비로 상업시설 규제가 완화되고 기업 편의시설 확충이 이루어지고 있어, 관련 종사자들의 정주 여건 개선과 함께 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

본건은 공장용지이므로 직접적인 생활 편의 시설 정보보다는, 인근 나주혁신도시 내의 주민 편의 시설 정보를 참고할 수 있습니다. 혁신도시 내에는 로컬푸드판매장, 육아지원센터, 어린이도서관 등 다양한 복지 및 문화 시설이 운영되고 있으며, 교육 및 의료 인프라 확충도 계획되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상이며 인수할 보증금이 0원이라도, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 미상 권리사항: 물건명세서에 '지상권개요'가 언급되었으나 상세 내용이 없어, 해당 지상권의 존재 및 범위에 따라 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획의 제한: 본건은 가축사육제한구역, 산업공공시설구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등 다수의 용도 지역 및 제한 사항에 해당됩니다. 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 지역 개발 관련 변동성: 나주혁신도시는 지속적인 개발 계획이 있으나, 최근에는 규제 완화 및 공실 해소 등 정주 여건 개선에 초점이 맞춰지고 있어, 개발 사업의 진행 속도 및 방향성에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 공장으로, 나주혁신도시 및 연구개발특구와 인접하여 미래 성장 잠재력이 있는 지역에 자리하고 있습니다. 공장으로서의 적합한 용도와 일괄 매각 대상이라는 점, 그리고 제시 외 수목 및 기계기구까지 포함된다는 점에서 투자 포인트가 있습니다. 그러나 임대차 관계 미상, 상세 정보가 누락된 지상권 가능성 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 미래 성장 잠재력: 나주혁신도시 및 연구개발특구 지역에 위치하여 향후 산업 및 도시 발전과 함께 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 산업단지 적합성: 공장으로 활용 가능한 토지 및 건물로, 관련 산업 기업에 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 부대 재산 포함: 토지와 건물 일괄 매각으로 관리가 용이하며, 제시 외 수목 및 기계기구 등이 포함되어 있어 추가적인 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

* 교통 및 도로 접근성: 중로에 접하여 차량을 통한 물류 이동이 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 물건의 현재 가치, 시장 상황, 권리관계, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하는 매우 중요한 과정입니다. 본 보고서에는 해당 정보가 포함되어 있지 않으며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임장 활동, 주변 시세 조사, 법률 및 세무 전문가와의 상담 등 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.