나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33856 [1] 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 광주광역시 남구 진월동 소재 "대성여자고등학교" 남동측 인근에 위치한 "호반아파트 제102동" 내에 위치하며, 대상 아파트는 2개동 327세대, 소형평형으로 구성된 아파트단지로, 주위에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 상가, 주택단지 등이 위치하고 있어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 도로보 10분이내의 거리에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1.(가) 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하2층 지상12층 건물 내 6층 601호로 외벽: 몰탈위페인팅마감, 내벽: 벽지도배마감. 창호: 새시창. 바닥: 장판지깔기. 방향: 동향, 형식: 복도식.

이용상태

아파트

설비내역

도시가스개별난방시설을 갖추고 있으며, 공용엘리베이터(2기), 공시청 시설, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

아파트부지임.

인접 도로상태등

4면으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 "매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33856 (1)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 6층 601호

용도: 아파트

건축년도: 1999년

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서

1.2. 면적 및 가격

감정가: 5,200만원

토지면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

건물면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

토지지분: 15.5749㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 32.16㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 단지 구성

대상 아파트는 광주광역시 남구 진월동에 위치하며, "대성여자고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 총 2개동 327세대로 구성된 소형 평형 아파트 단지입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

주변에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 상가 및 주택 단지가 분포하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 도보 10분 이내 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 기타

단지는 4면으로 노폭 약 8m의 도로에 접해 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매개시

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 5월 23일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑8)입니다. 현재 경매는 2025년 9월 12일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매(갑9)로 진행되고 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 58,000,000원

* 전입일자: 2021년 7월 23일

* 확정일자: 2021년 7월 8일

* 대항력: 없음 (현황 기준)

3.3. 기타 권리 및 특이사항

* 등기부상 주택임차권(을10, 한국토지주택공사)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 채권자 서울보증보험주식회사의 가압류(갑8)가 말소기준권리입니다.

* 공동담보, SGI 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다.

* 물건명세서상, 주택임차권자 한국토지주택공사 및 승계인인 서울보증보험주식회사가 "매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 내용의 조건부 임대인 지위승계에 대한 이의제기 확약서를 제출한 사실이 있습니다.

* 권리분석 요약상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리 분석 종합

등기부등본 및 권리분석상, 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 채권자 서울보증보험주식회사의 가압류를 포함한 모든 권리 또한 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 단, 임차인 관련 조건부 확약서의 법적 효력 및 배당 결과에 따른 변동 가능성은 상존하나, 현재 정보상으로는 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 광주광역시 남구의 제2종일반주거지역 내에 위치한 아파트 단지로, 주변 지역은 주택 단지 및 근린 상가와 학교가 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

4.2. 주변 시설

아파트 인근으로 학교(초, 중, 고)와 상가, 주택 단지가 분포하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

* 아파트명: 호반아파트 (진월동 호반리젠시빌)

* 준공일: 1999년 6월 22일

* 총 세대수: 327세대 (2개동)

* 해당 동: 102동

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 슬래브 지붕, 지하 2층 / 지상 12층 건물 중 6층 601호

* 방향: 동향

* 형식: 복도식

5.2. 내부 설비 및 편의시설

* 난방: 도시가스 개별난방

* 설비: 공용 엘리베이터 (2기), 공동 수신 설비, 소화전 설비 등

* 관리사무소 연락처: 062-675-0029

5.3. 주차 시설

총 147대의 주차가 가능하며, 세대당 주차 대수는 약 0.44대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 관련 조건부 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 배당 상황에 따라 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.2. 물리적 노후화

1999년 준공된 아파트로, 약 27년차 되는 노후 아파트이므로 장기적인 관점에서 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 (SGI 인수조건 변경)

SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이와 관련된 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 남구 진월동에 위치한 호반아파트 경매 물건으로, 소형 평형(전용 32.16㎡)입니다. 입지 조건은 주거 및 교육 환경이 양호하며 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 임차인 관련 조건부 동의서 및 SGI 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경에 기반한 투자 또는 실거주 목적의 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 1~2인 가구에게 적합한 소형 면적과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 임대 수익 목적: 현재 임대차 정보상 월세 거래도 존재하여, 임대 수익 창출 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 입지 조건 및 단지 노후화에 따른 재건축/리모델링 가능성 등을 장기적 관점에서 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 5,200만원

최근 매매 사례 (2026년 5-6월): 4,200만원 ~ 5,000만원

본 건은 권리 인수 부담이 없는 것으로 분석되므로, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가(5,200만원)는 최근 최고 거래가(5,000만원)보다 다소 높은 수준입니다. 경매 진행 시 1회 유찰될 경우 최저 매각 가격은 감정가의 80%인 약 4,160만원부터 시작할 것으로 예상됩니다.

최근 거래가 범위와 권리 분석 결과를 종합할 때, 예상 입찰가는 4,500만원에서 5,000만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최저 매각 가격 정보 부재 및 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 5,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.