나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33801 [1] 광주광역시 동구 지산동 433 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 '광주지방법원' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 일반 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1),(2)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(2)는 동측으로 왕복 2차로, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(2016-12-29)(광주동산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(연화사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2018-08-28)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-12-27)입니다. 기호(2)는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2016-12-29)(광주동산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연화사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(연화사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2018-08-28)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-12-27)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3-(가)는 철근 콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상5층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 페인트마감, 타일마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물3-(2)는 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, - 벽 체 : 벽돌쌓기마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호3-(가)는 일반음식점, 사무실, 주택으로 이용 중입니다. -지하1층 : 사무실(미로마을 사랑채) -지상1층 : 일반음식점(젓가락질 잘해야만 밥을 먹나요, 카페버번) -지상2층 : 사무실(현 ‘공실’) -지상3층 : 사무실(민주사회를 위한 변호사모임(광주전남지부)) -지상4층 : 사무실(법률사무소 서강) -지상5층 : 주택 제시 외 건물3-(2)는 화장실로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호3-(가)는 일반건축물대장상 ‘일반음식점(지하1층), 금융업소(지상1층), 의원(지상2층)’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 ‘사무실(지하1층, 지상2층), 일반음식점(지상1층)’으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호3-(가) 옥상에 제시 외 기계기구3-(1)이 소재하나, 정상 작동 상태를 확인 할 수 없으며, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록3 옥상에 부착된 태양광설비 매각에 포함
- 지하부분은 동구청에서 지방보조사업자(지산1동 주민자치위원회)에게 시설비 지원하였고 처분제한기간(5년) 경과 됨(2026.05.28.자 광주광역시 동구 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33801 (1)

경매구분: 부동산임의경매

중복사건: 해당

채권자: 윤 *

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 광주광역시 동구 지산동 433

토지면적: 265.00㎡ (약 80.16 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 846.69㎡ (약 256.15 평)

건물 제시외면적: 3.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 현황

용도: 근린주택 (지하 1층 ~ 지상 5층)

건물 구조: 철근 콘크리트조 슬래브지붕

건물 주요 이용 현황: 지하1층 사무실, 1층 일반음식점/카페, 2층 사무실(공실), 3층 사무실, 4층 사무실, 5층 주택

제시 외 건물: 화장실 (조적조 단층)

특이사항: 옥상 태양광 설비 매각 포함, 지하부분 시설비 지원 처분제한기간 경과 (2026.05.28.자 확인)

1.4. 감정가 및 경매 구분

감정가: 1,559,825,900원

경매 구분: 부동산임의경매

1.5. 채권자

채권자: 윤 *

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 '광주지방법원' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설과 일반 상가지대가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 동측으로 왕복 2차로, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 상대/절대보호구역(광주동산초등학교, 연화사유치원), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리인 근저당권(대광새마을금고, 2016.10.11. 접수, 504,000,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으며, 본 경매사건(광주지방법원 2025타경33801)은 채권자 윤 *에 의해 신청되었습니다.

총 채권액(등기부상): 약 1,534,000,000원 (토지 754,000,000원 + 건물 784,000,000원)

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 근저당권(대광새마을금고, 2016.10.11. 접수)이 말소기준권리로서, 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 강부원: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016.05.13., 대항력 있음.

* 신광식: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2007.10.31., 대항력 있음.

* 문재필: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.08.16., 대항력 없음.

* 박충배: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018.01.25., 대항력 없음.

* 박효: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017.07.31., 대항력 없음.

* 조은경: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025.03.21., 대항력 없음.

* 사단법인미도마을사랑채: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 정보 없음, 대항력 없음. (지하 시설 관련)

* 민주사회를위한변호사모임(광주지부): 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025.09.25., 대항력 없음. (가압류 관련 권리)

대항력 있는 임차인의 합계 보증금: 30,000,000원 (강부원, 신광식)

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 임차인 강부원, 신광식이 존재하므로, 이들의 대항력 및 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (다만, 보증금 및 차임 정보는 제공되어 있으나, 세부 임대차 조건 및 채권 배당 절차에서의 변제율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

중복 사건으로 인한 복잡성이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 지하 1층부터 지상 5층까지 연면적 약 846.69㎡ 규모의 근린주택으로, 상가(일반음식점, 사무실)와 주택이 복합적으로 이용되고 있습니다.

일부 층은 공실 상태이며, 주요 입주 단체로는 민주사회를 위한 변호사모임(광주지부) 등이 있습니다.

4.2. 업종 분석

1층의 일반음식점 및 카페, 각 층의 사무실, 5층의 주택 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수입 창출 잠재력이 있습니다. 특히 법원 인근이라는 지리적 이점을 활용한 법률 사무소, 관련 업종의 입점이 용이할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거 및 상업 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

광주동산초등학교, 연화사유치원 등이 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관계

중복 사건으로 등록되어 있어, 관련 법률 관계 및 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다. 정확한 경매 진행 상황 및 추가 신청 사건을 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관련 위험

대항력 있는 임차인 강부원, 신광식이 존재하며, 이들의 보증금 30,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 임대차 계약 조건 및 배당 절차 결과를 면밀히 파악하여 인수 금액 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

지하 부분의 지방보조사업 관련 시설비 지원 및 처분제한기간 경과 사실은 권리 관계상 문제가 없으나, 향후 운영 관련 확인이 필요할 수 있습니다. 옥상 태양광 설비는 매각에 포함되나, 정상 작동 상태를 보장하지는 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주지방법원 인근에 위치한 근린주택으로, 다양한 업종의 상가와 주택이 복합된 건물입니다. 입지적 강점과 다양한 수익 창출 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 및 중복 사건이라는 법적 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수해야 할 보증금 및 기타 위험 요소를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주지방법원 인근의 안정적인 상권 및 주거 수요

* 근린주택으로서 다양한 업종 임대 및 수익 창출 가능성

* 5층 건물 및 지하 공간 활용을 통한 다각적 운용 가능

* 최근 시설 지원 처분 제한 기간 경과로 인한 향후 활용도 증대 기대

9. 주변 시세 분석

9.1. 제공된 최근 매매/임대 정보 분석

제공된 JSON 데이터는 "지산스카이빌" 및 "해피빌라"와 같은 '다세대 주택'의 매매 정보를 포함하고 있습니다.

* 지산스카이빌 (2004년 준공, 지산동 447-13): 2026년 6월 4일, 전용면적 25.52㎡ 거래 2억 6천만원, 전용면적 48.84㎡ 거래 4억 8천만원.

* 해피빌라 (2003년 준공, 지산동 292): 2024년 11월 11일, 전용면적 46.07㎡ 거래 3억 5천만원.

이 정보들은 주로 주거용 다세대 주택의 시세를 나타내며, 본건인 '근린주택'과는 용도, 규모, 수익 구조 등에서 차이가 크므로 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 근린주택은 상가와 주택의 복합 용도로 인해 주거용 건물보다 단위 면적당 가치 산정이 복잡하며, 임대 수익률 또한 중요한 평가 요소가 됩니다.

9.2. 유사 물건 시세 비교 (참고)

정확한 시세 분석을 위해서는 유사한 규모와 연식의 근린주택 또는 상가주택의 최근 거래 사례, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 조사해야 합니다. 일반적으로 감정가는 시장 가치를 반영하지만, 권리 관계 및 현황에 따라 낙찰가는 변동될 수 있습니다. 본건의 감정가 15억 5982만 5900원은 건물 규모와 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 실제 시세는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 검증이 필요합니다.

10. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하고 중복 사건의 가능성이 있는 점을 고려해야 합니다. 또한, 제공된 다세대 주택 시세 정보는 본건 근린주택의 가치 산정에 직접적으로 활용하기 어렵습니다. 따라서 감정가격을 기준으로 하되, 잠재적 위험 요소를 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,450,000,000원 ~ 1,550,000,000원

본 예상가는 제반 권리 관계 및 현황, 그리고 잠재적 위험 요소를 고려한 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 입찰 참여자의 판단 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지인 광주광역시 동구 지산동 433 인근에서 명확한 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 납골당 등)이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.