나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33875 [1] 광주광역시 광산구 지죽동 764 광산엘리체레이크시티 101동 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 광산구 지죽동 소재 ""용동제"" 남측 인근에 위치한
'광산엘리체레이크시티' 제101동 제4층 제402호로, 주변은 단독주택, 농경지 등이
혼재한 농촌지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층건 중 4층 402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

공부상 용도는 오피스텔이나, 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 업무용(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 북동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로1류(접합), 준보전산지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공부상 용도는 오피스텔이나 아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33875 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 지죽동 764 광산엘리체레이크시티 101동 4층 402호

용도: 오피스텔 (현황: 아파트 이용 중)

감정가: 264,000,000원

토지면적: 42.20㎡ (약 12.75평)

토지지분: 42.1985㎡ (약 12.75평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9768㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 지죽동 소재 '용동제' 남측 인근에 위치하며, '광산엘리체레이크시티' 101동 4층 402호입니다. 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 농촌지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 남동측 및 북동측으로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준공업지역, 소로1류(접합), 준보전산지로 지정되어 있습니다.

* 개발 호재

과거 '광산 엘리체레이크시티' 분양 당시, 주변의 다양한 개발 호재가 언급되었습니다. 여기에는 평동 1차 산업단지 주변 개발, 빛그린 국가산업단지, 어등산 관광단지 개발, KTX송정역 투자선도지구 개발, 현대차 완성차 공장 등이 포함됩니다. 또한, 개발행위허가 제한으로 인한 가치 상승 가능성도 언급된 바 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 22일 접수된 농협은행 근저당 (을1)

* 등기부 요약:

* 갑1: 2022-06-02 소유권보존 (유한회사에스케이공업)

* 갑2: 2022-06-22 소유권이전 (김성민, 매매 금277,500,000원)

* 을1: 2022-06-22 근저당 (농협은행주식회사, 금204,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 2025-07-03 가압류 (농협은행, 금6,768,889원)

* 갑4: 2025-09-12 임의경매개시결정 (농협은행, 금175,992,185원)

* 갑5: 2025-10-30 가압류 (신한카드, 금10,696,529원)

* 등기부채권 총액: 221,465,418원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상이나, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계의 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 건축 연한: 2022년 준공으로 신축 건물입니다.

* 최근 매매 사례 분석 (전용면적 약 85㎡ 기준):

* 2025년 3월 19일: 23,000만원 (약 270.6만원/㎡)

* 2025년 5월 28일: 26,591만원 (약 313.0만원/㎡)

* 2025년 5월 14일: 20,000만원 (약 235.4만원/㎡)

* 시세 현황

최근 2025년 거래 사례를 보면, 해당 면적의 오피스텔 매매가는 20,000만원에서 26,591만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 26,400만원으로, 최근 최고가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 주소: 광주광역시 광산구 지죽동 764 광산엘리체레이크시티 101동 4층 402호

* 건축 정보: 2022년 5월 준공, 철근콘크리트 구조, 22층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경:

* 입주민 후기에 따르면, 단지는 조용하고 공기질이 깨끗하며, 주차가 편리하다는 장점이 있습니다. 단지 내 산책로 등 시설이 잘 갖춰져 있다는 평가도 있습니다.

* 다만, 대중교통 이용이 다소 불편하고 주변 편의시설이 부족하다는 의견도 있습니다.

* 혐오시설 관련: 과거 지역 주민들이 폐기물 처리업체 입주에 반대하며 소음, 악취, 조망권 침해 등의 피해를 우려하는 목소리가 있었습니다. 현재 본 물건지 인근에 이러한 혐오시설이 직접적으로 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 과거 주민들의 반대 사례가 존재하므로 유의할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 용도는 오피스텔이나, 실제로는 아파트로 이용 중입니다. 이는 향후 세금 문제, 재산권 행사, 또는 민원 발생 시 잠재적인 문제로 작용할 수 있습니다.

* 낮은 편의시설 접근성: 주변에 편의시설이 부족하다는 의견이 있어, 생활의 편리성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 접근성이 좋지 않다는 의견이 있습니다.

* 준보전산지: 토지 이용 계획상 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 개발 호재의 현실화 여부: 과거 언급된 개발 호재들이 실질적인 가치 상승으로 이어질지는 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

광산엘리체레이크시티는 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 분들에게는 매력적일 수 있습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 주변 편의시설 및 대중교통 접근성의 부족 등은 주요 고려 사항입니다. 최근 거래 사례들을 볼 때 감정가 수준에서의 거래가 이루어졌음을 알 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 즉시 활용 가능합니다.

* 감정가와 최근 실거래가가 유사한 수준으로, 시장 가격을 반영하고 있습니다.

* 주변 개발 계획 및 향후 지역 발전 가능성을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 264,000,000원

최근 실거래가 범위: 200,000,000원 ~ 265,910,000원

현재 물건의 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 제안 입찰가 범위 : 230,000,000원 ~ 250,000,000원

* 이는 최근 실거래가 하단과 감정가를 고려한 보수적인 범위이며, 현장 조사 결과 및 입찰 참여 경쟁률에 따라 조정이 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치, 생활 편의시설 접근성 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 경매 물건의 특성상, 제시된 입찰가는 참고용이며 실제 입찰 시 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 최종 결정해야 합니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가에서 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.