나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33864 [1] 전라남도 담양군 금성면 대성리 834-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 금성면 대성리 소재 ‘양지마을’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형, 단독주택

인접 도로상태

남측으로 왕복 2차도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

사진용지 및 지적개황도에 제시한 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물 ㄱ)~ ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

서측 일부 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인트, 판넬 등 마감, 바닥 : 장판지 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 가)는 사진용지에 제시한 바와 같이 지붕 일부가 허물어져 있음.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 및 지상의 수목 매각대상에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33864 (1)

소재지: 전라남도 담양군 금성면 대성리 834-3

용도: 단독주택

건축년도: 1998.11.20

건물구조: 목구조 기와지붕 단층

토지면적: 765.00㎡ (약 231.4평)

건물면적: 53.80㎡ (약 16.3평)

감정가: 176,964,700원

1.2. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

주의사항:

- 일괄매각

- 제시외 건물 및 지상의 수목 매각 대상 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 금성면 대성리 소재 ‘양지마을’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

남측으로 왕복 2차로 도로로 진출입 가능함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역((모든가축) 제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

소유권이전 (권혁재, 2001-12-26)

근저당권 (담양새마을금고, 2010-05-12, 42,000,000원, 말소기준권리)

소유권이전 (권병수 외 3명, 2024-08-08, 상속)

가압류 (제천단양축산업협동조합, 2024-08-08, 29,544,567원)

강제경매 (제천단양축산업협동조합, 2025-09-12, 30,583,345원)

3.2. 말소기준권리

2010년 5월 12일 담양새마을금고 근저당권

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 71,544,567원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건이 소재한 담양군 금성면 대성리는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 자체적인 상업시설보다는 인근 읍면 소재지의 상권을 이용하는 것이 일반적입니다. 인근 지역의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 10~20분 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '양지마을' 등이 소재하며, 주거 환경은 조용한 편입니다.

* 학군: 담양군 금성면 지역의 초등학교 및 중학교가 차량 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 도보로 이용 가능한 편의시설은 제한적일 수 있으며, 차량 이용 시 담양읍 또는 인근 지역의 마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주택 정보:

* 건물명: 권혁재씨 건축물

* 주요용도: 단독주택

* 구조: 일반목구조

* 지붕: 기와

* 사용승인일: 1998.11.20

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

건물 제시외 면적 152.20㎡ (약 46.0평) 존재 (무허가 또는 불법 건축물일 가능성 있음)

건물(일련번호 가) 지붕 일부가 허물어져 있어 수리가 필요합니다.

6.2. 권리 관계

말소기준권리 이후 여러 건의 근저당, 가압류, 강제경매 등기가 존재하나, 강제경매 사건이므로 낙찰 후 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 말소되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 가축 사육 관련 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 금성면의 조용한 주택가에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓어 활용 가능성이 있습니다. 다만, 건물 노후화(지붕 파손) 및 제시외 건물 존재로 인한 추가 비용 발생 가능성, 그리고 가축사육제한구역이라는 점은 유의해야 합니다. 권리관계는 경매 절차에 따라 정리될 것으로 보이며, 임차인은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 및 자연취락지구 내에 위치하여 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 증축, 개축 또는 토지 활용 계획 수립이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 실거주 목적 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 176,964,700원입니다. 주변 지역의 단독주택 시세는 토지 가격과 건물의 노후도, 면적에 따라 편차가 크지만, 최근 실거래가 및 유사 매물 정보 분석 결과, 토지 면적 765.00㎡ 기준 평당 약 15만원 ~ 25만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 토지 가치를 산정하면 약 114,750,000원 ~ 191,250,000원 수준으로 추정됩니다. 건물은 사용승인일로부터 상당 기간 경과하였고 일부 파손 상태임을 감안할 때, 신축가치보다는 재건축 또는 리모델링 비용을 고려한 가치 평가가 필요합니다.

건물 제시외 면적이 넓고 일부 멸실 위험이 있는 점, 그리고 가축사육제한구역이라는 점을 고려할 때, 감정가 대비 약 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 123,000,000원 ~ 150,500,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.