나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3198 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 789 덕포남영아파트 102동 10층1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 '신라중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '덕포역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물(102동) 내 12층 1203호로서, (사용승인일:1993.07.03) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 구조임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 단지내 가로망을 통해 외부도로 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

덕포동 789 :제3종일반주거지역(공동주택용지), 제1종지구단위계획구역(2024-08-14), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(신라대학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3198 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 789 덕포남영아파트 102동 10층 1008호

* 용도: 아파트

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

* 건물면적: 48.39㎡ (약 14.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 '신라중학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '덕포역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 단지 내 가로망을 통해 외부 도로 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2018년 3월 26일에 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(36,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 권리 분석 요약

말소기준권리 이후의 모든 권리(을4 근저당권, 갑7 압류, 갑10 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약 상 채권 총액은 60,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김애자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 3월 26일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다. 덕포역을 중심으로 상업 및 편의시설 접근성이 양호하며, 배후 주거단지를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 건물 정보

아파트명: 덕포남영아파트

사용승인일: 1993년 7월 3일 (준공 후 약 33년 경과)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 15층 건물 (본건 102동 10층 1008호)

내부 마감재 등: 이해관계인 부재로 내부 이용상태 및 마감재 확인 불가.

설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

* 면적 정보

전용면적: 48.39㎡ (약 14.64평)

분양면적: 제공된 정보 내에서 해당 호실의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

* 아파트 단지 정보

동수: 3동

세대수: 400세대

주차 대수: 총 82대 (지상 6대, 지하 5대)

주차 공간 부족: 400세대 대비 82대의 주차 공간은 부족한 편입니다.

* 주변 시설

교육시설: 신라중학교 인근 위치 (교육환경 보호구역).

교통시설: 부산도시철도 2호선 덕포역 도보 이용 가능, 시내버스정류장 인접.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등. 단지 인근 근린생활시설 활용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1993년 사용승인으로 30년 이상 경과된 노후 아파트입니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 수리 필요 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 인수 후 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간 부족

총 400세대에 비해 주차 공간(82대)이 현저히 부족하여 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역

본건은 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 항공기 소음 등과 같은 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 덕포동에 위치한 덕포남영아파트 102동 10층 1008호입니다. 부산 도시철도 2호선 덕포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계는 비교적 깨끗하여 인수할 권리 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 명도 부담이 적습니다.

다만, 1993년 준공된 노후 아파트이며 내부 상태 확인이 불가하다는 점, 세대 수 대비 주차 공간이 부족하다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 지니고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지

부산 도시철도 2호선 덕포역 이용이 편리하여 출퇴근 등 교통 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 임차보증금이 없어 법적, 금전적 부담이 적습니다.

* 최근 시세 상승

유사 면적의 아파트 매매가가 최근 1억 1천 8백만원 수준으로 거래된 점을 볼 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성 (장기적 관점)

노후 아파트 단지로서 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승의 잠재력을 가집니다. (다만, 장기적인 관점이며 사업 진행 여부 및 수익성 검토가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 최근 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 102동 48.39㎡ 면적의 7층 아파트가 2026년 4월 11일에 118,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 10층으로, 유사한 면적 및 동 대비 높은 층수임을 고려할 때 현재 시세는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점, 최근 시세 상승 추세를 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.