나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101949 [1] 부산광역시 사하구 하단동 617-6 아람아파트 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도 1호선 "하단역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용건물 및 중소규모 공동주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(하단역)이 소 재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제14층 제1403호로서, 외 벽: 석재치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지 등 마감(추정), 창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3일 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권 목적인 토지의 표시 1~3:일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건 축법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101949 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 617-6, 아람아파트 14층 1403호

용도: 오피스텔

감정가: 169,000,000원

토지면적: 10.58㎡ (약 3.19평)

토지지분: 10.58㎡ (약 3.19평)

건물면적: 46.75㎡ (약 14.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하고 있으며, 부산도시철도 1호선 '하단역' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무용 건물, 중소규모 공동주택 및 오피스텔 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 09월 15일 접수된 황태준 채권자의 강제경매개시결정(2025타경101949) 등기입니다.

인수되는 권리:

* 을7 순위 주택임차권: 권리자 황태준, 임차보증금 125,000,000원. 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 전입일자는 2019년 07월 02일이며, 확정일자는 2024년 11월 25일입니다.

말소되는 권리: 말소기준권리인 강제경매 등기 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* * 황태준: 보증금 125,000,000원, 차임 0원. 2019년 07월 02일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2025년 07월 16일입니다.

주의: 상기 임차인의 보증금 125,000,000원에 대해 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 미회수된 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 1호선 하단역 역세권에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역에 속합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 오피스텔 및 주거용 건물이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

하단역을 중심으로 형성된 상권은 부산 서부 지역의 주요 교통 및 상업 중심지 역할을 하고 있습니다.

인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거 복합지역으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 하단역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 부산 사하구 하단동 일대에는 병원, 은행, 대형마트, 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

교육시설: 하단초등학교, 하단중학교, 동아대학교 승학캠퍼스 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 리스크: 을구 7번 임차권(황태준, 125,000,000원)의 경우, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인으로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

시세 변동 및 공실 위험: 부동산 시장 상황에 따라 시세가 변동될 수 있으며, 오피스텔의 특성상 공실 발생 위험도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 1호선 하단역을 중심으로 한 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다.

역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대되며, 장기적인 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

현재 유사 오피스텔의 시세가 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 형성되어 있어, 본건의 감정가(169,000,000원)는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 이에 대한 정확한 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 1호선 하단역 역세권으로, 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

안정적인 임대 수요: 하단역 주변의 상업 및 업무지구 발달로 인한 오피스텔의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건 감정가는 169,000,000원입니다.

최근 시장 조사에 따르면, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 대략 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 파악됩니다.

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 인수해야 할 보증금 관련 추가 비용은 없는 것으로 가정합니다.

따라서, 현재 시세(최저 170,000,000원)를 기준으로 경매 물건 특성상 고려해야 할 통상적인 할인율(약 10~15%)과 제반 경비, 명도 비용 등을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 160,000,000원

참고: 상기 입찰가 산정은 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 하였으며, 만약 물건명세서의 '임차보증금 125,000,000원 인수 가능성'이 현실화될 경우, 실제 총 취득가는 상승할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.