나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21322 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제103동 제1층 제104호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, "아파트부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 1층104호

* 주위환경: 본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변에는 중·소규모 아파트 단지와 단독주택, 미개발 농경지가 혼재하는 신흥 개발지대에 속해 있습니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건물은 동측으로 폭 약 25미터의 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 평지붕의 27층 건물 중 103동 1층 104호이며, 건물은 아파트로 이용 중입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 섀시창 등으로 마감되었습니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 공용 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 사건번호: 군산지원 2025타경21322 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 282,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2022-10-18, 채권금액: 120,000,000원)

* 총 채권액: 2,349,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 전윤미 (성함은 '전 '로 마스킹 처리됩니다.)

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-11-08

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약: 본 물건의 말소기준권리는 우리은행 근저당이며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(을3 주택임차권, 을2 근저당, 갑2 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수하게 되는 부담되는 권리는 없습니다. 임차인 전윤미(전 )는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 주변 개발 현황: 본 물건이 위치한 송학동은 신흥 개발지대로, 중소규모 아파트 단지 및 단독주택 등이 건설되고 있으며, 일부 미개발 농경지도 산재해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 상업 시설: 주변에 대규모 상업 시설에 대한 정보는 부족하지만, 아파트 단지 내 또는 인근에 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 입지 장점: 신흥 개발지대라는 점은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 요인입니다.

* 단점: 아직 개발 초기 단계로, 주변 인프라(교통, 편의시설 등)가 완전히 갖춰지지 않았을 수 있습니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 단지 정보: 송학크레지움캐슬 아파트로, 2022년 9월 29일에 사용승인되었습니다.

* 총 세대수: 294세대

* 총 동수: 4개 동

* 최고층: 27층

* 주차대수: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 주변 편의 시설: '한국농업기술진흥원'이 인근에 소재하고 있으며, 아파트 단지 외부의 상세한 편의 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 토지 지분면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 아파트 단지 전체 면적: 대지면적 13,962.1㎡, 연면적 50,542.86㎡

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 관련: 임차인 전윤미(전 )는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 개발 초기 단계: 신흥 개발지대의 특성상, 주변 미개발 농경지 등으로 인한 소음, 먼지 발생 가능성이 있으며, 인프라 구축이 더딜 경우 불편함이 야기될 수 있습니다.

* 가격 변동성: 신흥 개발 지역의 경우, 지역 개발 계획의 변경이나 속도에 따라 부동산 가치 변동성이 상대적으로 클 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없어 깔끔한 처리가 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 신흥 개발지대에 위치하여 향후 지역 발전 가능성과 더불어 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축 아파트: 2022년식으로 건물 상태가 양호하며, 실거주 또는 임대 목적 모두 적합합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없습니다.

* 미래 가치 상승 기대: 신흥 개발지대에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 실거주 편의성: 기본적인 생활 인프라 구축이 진행 중인 지역으로, 향후 편의시설 확충 시 생활 여건이 더욱 개선될 것으로 보입니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 30일 거래: 16층, 235,000,000원

* 2026년 7월 22일 거래: 14층, 255,000,000원

* 2026년 7월 11일 거래: 6층, 230,000,000원

* 감정가: 282,000,000원

* 분석: 최근 실거래가는 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 사이에서 형성되어 있으며, 14층이 2억 5천 5백만원으로 가장 높게 거래되었습니다. 본 물건은 1층으로, 층수에 따른 시세 차이를 감안해야 합니다. 감정가는 최근 최고 실거래가보다 약 2천 7백만원 가량 높게 책정되어 있으나, 1층이라는 점과 향후 개발 가능성을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 범위 하단부와 1층임을 감안하여, 230,000,000원 ~ 245,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 보수적인 접근 시: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 약 235,000,000원 (본 물건의 특징 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 제안가입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 및 권리 관계를 다시 한번 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.