나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31690 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-9 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "인후초등학교" 남측 인근에 위치 하며 주위는 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 혼재하는 주거지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕

이용상태

다세대주택

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 주거용

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 상세

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-9 3층 302호

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

* 토지지분: 34.2846㎡

* 건물면적: 51.45㎡ (약 15.56평)

* 건물지분: 51.455㎡

1.3. 경매 기본 정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31690 (1)

* 감정가: 50,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.4. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 3층 302호

* 사용승인일: 2003년 1월 28일

* 용도: 다세대주택

2. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "인후초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통: 인근에 시내버스승강장이 있으며 차량 통행이 원활합니다. 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접해 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활권이 양호합니다 (검색 결과 참조).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 6일 접수된 전주시의 압류 (갑22)입니다.

* 인수되는 권리:

* 현재 등기부상 을구 9번으로 주택임차권(한국토지주택공사)이 등재되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위입니다.

* 임차인은 2016년 9월 7일 전입, 2016년 8월 24일 확정일자를 받았으며, 보증금 55,000,000원, 차임 100,000원입니다.

* 등기부요약 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 그러나 물건명세서에 따르면, 임차인은 2026년 4월 20일자로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. (첨부 확약서 참조)

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 추가 정보:

* 선순위 임차권, 공동담보 물건입니다.

* 집합건물 등기부상 소유권이전 기록이 다수 존재하며, 2016년 3월 17일자 임의경매(2015타경2466)로 인한 매각이 있었습니다.

* 현재 채권자 서울보증보험의 강제경매(2025타경31690)로 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액: 55,000,000원.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 인후동1가는 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

* 교통 접근성: 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행도 원활하여 도심 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의 시설: 인근에 다양한 상가 및 편의시설이 분포하여 일상생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 남측 인근에 인후초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의 시설: 단지 내 또는 인근에 기본적인 위생 및 급배수 설비, 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량 통행이 원활하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 출퇴근 등 교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출한 상황입니다. 확약서 내용이 유효하고 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제될 경우 문제는 없겠으나, 만약 보증금 잔액이 남아있을 경우 매수인이 인수할 가능성도 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 낮은 감정가: 51.45㎡ 면적의 다세대주택임에도 불구하고 감정가가 50,000,000원으로 책정된 점은 시장 시세와 큰 차이를 보여, 물건 상태나 특이사항에 대한 추가적인 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 건물 상태: 준공된 지 20년 이상 경과한 건물로, 내외부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 인후동1가의 주거지대에 위치한 다세대주택입니다. 인후초등학교가 인근에 있고 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 현재 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 대항력 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금이 0원으로 분석되고 있습니다. 이는 매수인의 초기 부담을 줄여줄 수 있는 요인이지만, 임차인의 보증금 변제 여부에 따라 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 시장 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 주의 깊은 검토를 요하며, 건물 상태 역시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교와 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 임차인 문제 해결 시 시세 차익 가능성: 대항력 포기 확약으로 인해 인수 보증금이 0원으로 분석되는 점은 투자 메리트를 높이는 요인입니다. 임차인 문제가 원만히 해결된다면, 현재 시장 시세 대비 저평가된 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 저가 경매 가능성: 감정가가 시장 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 유찰 시 상대적으로 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 51.45㎡이며, 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 572만원에서 696만원 선의 시세가 형성되어 있습니다 (제외된 고가 사례 제외). 이를 기준으로 산정 시, 본 건의 시장가치는 약 3억 2천 6백만원 (51.45㎡ * 634만원/㎡) 내외로 추정됩니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 확약에도 불구하고 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 감안해야 합니다. 또한, 감정가 5천만원이 시장 시세와 크게 괴리되어 있는 점을 고려할 때, 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 예상 입찰가는 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이로 제안합니다. 입찰 전 반드시 임차인의 보증금 변제 예정 금액 및 확약서의 법적 효력 등을 최종적으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.