나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31694 [1] 전북특별자치도 김제시 제월동 8-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 김제시 제월동 소재 '제내마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 현황 도로 상태임.

인접 도로상태

기호 1)남측 및 서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

의뢰목록 및 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부 '도로'상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 일부 지상에 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 한동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기, 내벽 : 벽지 및 목재, 일부 타일붙임, 샷시 : 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. -위반내용 : 기재일자 : 2021.03.19./ 「건축법」제11조위반[①단독주택(부속창고)88.68㎡(2008년)합계88.68㎡무단연결증축)]

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 본건 지상에 소재하는 비닐하우스 및 건물 창고 상부에 소재하는 태양광설비는 각 매각에서 제외함
3. 한편 본건 건물은 건축법 제11조 위반으로 인하여 대장상 위반건축물로 등재(2021.03.19)되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31694 (1)

* 물건 종류: 단독주택

* 소재지: 전북특별자치도 김제시 제월동 8-1 (여수해2길 16-2)

* 토지 면적: 532.00㎡ (약 160.93평)

* 건물 면적: 170.40㎡ (약 51.55평)

* 건물 제시외 면적: 108.10㎡ (약 32.69평)

* 감정가: 259,692,200원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO (박종관)

* 매각 방법: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 주위 환경: 대상 물건은 전북특별자치도 김제시 제월동 소재 '제내마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

* 토지 형태: 대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 현황 도로 상태임.

* 도로: 기호 1) 남측 및 서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(상대제한지역 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

* 현황: 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부 '도로' 상태임.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 갑11 (2025-09-15, 강제경매, 박종관, 18,200,000원)

* 건물: 갑11 (2025-09-15, 강제경매, 박종관, 18,200,000원)

* 경매개시결정등기(2025타경31694)에 따른 매각으로 위 권리들은 말소될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 토지 갑3 (2019-11-21): 안정석, 소유권이전청구권가등기 (매매예약).

* 건물 갑2 (2019-11-21): 안정석, 소유권이전청구권가등기 (매매예약).

* 물건명세서에 따르면, 해당 가등기는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 불명확하여 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인에 대한 별도 인수 사항 없음.

* 기타 권리: 건물 갑11 (2025-01-31, 김제시 압류)은 말소될 예정임.

4. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 '제내마을' 내에 위치하며, 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 및 전원 지역임.

* 상업시설: 상세한 상업 시설 정보는 부족하나, 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 근린 생활 편의 시설(소규모 마트, 농협 등) 위주로 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 접근성 및 빈도수는 보통 수준으로 판단됨.

* 편의시설, 교육시설, 의료시설: 물건 소재지가 농촌 지역인 점을 고려할 때, 김제 시내 또는 인접 읍면 지역의 편의시설, 교육시설, 의료시설 이용이 필요할 것으로 보임. 상세한 주변 편의 시설에 대한 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물은 건축법 제11조 위반으로 인하여 대장상 위반건축물로 등재(2021.03.19)되어 있음. 위반 내용은 단독주택(부속창고) 88.68㎡(2008년) 무단 증축으로 확인됨. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 기재 변경, 재건축/증축 제한 등 행정적 제재 및 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있음.

* 인수되는 가등기: 소유권이전청구권 가등기(매매예약)가 매수인에게 인수되어, 가등기 권리자의 매매예약 완결 시 소유권을 완전히 상실할 위험이 매우 높음. 해당 가등기의 성격(담보용인지 순위보전용인지)이 불명확하여 더욱 주의가 요구됨.

* 토지 현황: 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부 '도로' 상태로, 토지 이용 및 재산권 행사에 일부 제약이 발생할 수 있음.

* 제외 물건: 본건 토지 및 건물 외 비닐하우스 및 건물 창고 상부 태양광 설비는 매각에서 제외되므로, 입찰 시 이를 인지해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 제월동의 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 제시외 건물을 포함한 일괄 매각이라는 점에서 잠재적 가치를 지닐 수 있음. 그러나 건축법 위반으로 인한 위반건축물 등재와 더불어, 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권 가등기가 존재한다는 점은 매우 심각한 리스크임. 특히 가등기 문제는 소유권 상실이라는 치명적인 결과를 초래할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 법률 전문가의 자문 없이는 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 농촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게는 비교적 넓은 토지를 활용할 수 있는 기회.

* 철근콘크리트 구조로 건물 자체의 내구성은 양호할 것으로 예상됨.

* (제공된 정보 및 검색 결과에 따라) 제월동 인근 지역의 부동산 시세 및 개발 가능성 등을 추가 분석하여 소액 투자 또는 실거주 목적 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 259,692,200원

* 채권자 경매 신청 채권액: 18,200,000원

* 인수되는 보증금: 0원

시세 분석:

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 김제시 제월동 자체의 최근 부동산 거래 및 시세 데이터는 매우 제한적임. 인근 지역(요촌동, 연정동, 금산면 등)의 단독주택 거래 사례를 참고하면, 수리 상태, 면적, 신축 여부 등에 따라 가격대가 다양하게 분포하고 있음. 예를 들어, 인근 지역의 신축 단독주택이 3억 2천 5백만원 수준으로 거래되거나, 수리가 필요한 단독주택이 2억 7천만원 수준으로 제시되기도 함.

그러나 본건은 위반건축물 등재 및 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권 가등기라는 중대한 리스크를 내포하고 있음. 특히 소유권 상실 가능성은 입찰자의 리스크를 극도로 높이는 요인으로 작용함.

종합적인 위험 요소를 고려할 때, 정상적인 시장 가치보다 현저히 낮은 가격에서의 접근이 필요함. 감정가(259,692,200원)는 이러한 위험 요소가 반영되지 않은 순수 시장 가치로 간주해야 함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 철저한 권리 분석과 잠재적 손실 비용(법률 자문 비용, 이행강제금, 최악의 경우 소유권 상실로 인한 투자금 손실 등)을 고려하여 결정해야 하며, 감정가의 60~70% 수준인 약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안함. 이는 절대적인 가격 제안이 아니며, 입찰 전 반드시 법률 자문 및 현장 재확인을 통해 위험 요소를 재평가해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.