나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101939 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 345-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 강서구 대저1동 소재 "강서고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장등으로 형성된 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도3호선 "강서구청역"이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 공업기타(소매점)으로 이용된 것으로 탐문조사되나 현재 공실상태임. 기호(2) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 현황"도로"임 기호(3) : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 현황"도로" 및 도로예정지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(2024.3.2.~ 2027.3.1.) 기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(2016-11-29)<교육 환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(2024.3.2.~2027.3.1.)

제시목록 외의 물건

1) 본건 건물 일련번호(4) 내부에 소재하는 제시외건물㈀(경량철골조 사무실)은 제시목록상 의 주된 건물의 종물 및 부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지 평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음. 2) 본건 토지 일련번호(3) 지상에 소재하는 컨테이너 및 철파이프 구조물은 구조, 규모 및 위치 등을 고려시 철거 및 이동이 용이한 상태로 평가제외 하였으며, 본건 토지가치에 미치는 영향이 미미하여 토지평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서 벽체 : 메탈판넬잇기 마감. 주기둥 : H-BEAM(350 x 175mm) 바닥 : 콘크리트위 하드너 마감. 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용된 것으로 탐문조사 되나 현재 공실상태임.

설비내역

위생설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈀은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음. (별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : ① 본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨. ② 본건 건물 일련번호(4) 내부에 소재하는 제시외건물㈀ 및 본건 토지 일련번호(3) 지상에 소재하는 컨테이너 및 철파이프 구조물은 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있어 강서구청 건축과에 확인결과 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 탐문조사되었 으니 이와 관련하여 경매낙찰시 이행강제금 부과 여부 및 원상복구 비용 발생여부 등을 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 4-1 포함).
- 본건 목록3 토지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 및 철파이프 구조물이 소재하며, 철거 및 이동이 용이한 상태로 감정 평가에서 제외함(감정평가서 참조).
- 본건 제시외 건물 4-1 및 목록3 토지상에 소재하는 컨테이너 및 철파이프 구조물은 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있어 강서구청 건축과에 확인결과 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 탐문조사되었으니, 이행강제금 부과 여부 및 원상복구 비용 발생여부 등을 경매 응찰시 재확인 바람(감정평가서 참조).
- 본건 목록2 토지는 현황 도로이며, 목록3 토지는 현황 도로 및 도로예정지임.
- 본건 목록3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나, 농지취득자격증명 불필요하며, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 부산광역시 강서구의 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101939 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 345-1

용도: 근린시설

감정가: 1,146,914,000원

토지면적: 1706.00㎡ (약 516.07평)

토지지분: 473.9562㎡ (약 143.37평)

건물면적: 200.00㎡ (약 60.50평)

건물지분: 200㎡ (약 60.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (북부산농업협동조합)

2. 입지조건

주위 환경: "강서고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도3호선 "강서구청역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다. 목록2 토지는 현황 도로이며, 목록3 토지는 현황 도로 및 도로 예정지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.3.2.~2027.3.1.)에 해당합니다. 목록3 토지는 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 11월 15일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(720,000,000원)입니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 가압류(신용보증기금, 중소기업은행), 임의경매(북부산농업협동조합), 그리고 다수의 압류(강서구, 부산광역시, 부산강서세무서장, 부산광역시북구)가 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 가압류(신용보증기금, 중소기업은행), 임의경매(북부산농업협동조합), 압류(부산강서세무서장)가 등기되어 있습니다.

* 본 경매는 북부산농업협동조합의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

현재 이용 상태: 본건 건물은 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용된 것으로 조사되었으나, 현재는 공실 상태입니다. 토지 기호(1) 역시 공업기타(소매점)로 이용되었으나 현재 공실입니다.

주변 상권 특성: 본건 주변은 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 "강서구청역" 이용이 편리합니다.

주변 시설: "강서고등학교"가 인근에 위치합니다. 넓은 자연을 자랑하는 대저생태공원이 가까이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 및 구조물:

* 본건 토지 일련번호(3) 지상에 소재하는 컨테이너 및 철파이프 구조물은 철거 및 이동이 용이한 상태로 감정평가에서 제외되었습니다.

* 제시외 건물 4-1 및 토지 일련번호(3) 상의 컨테이너/철파이프 구조물은 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있으며, 강서구청 건축과 확인 결과 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 탐문 조사되었습니다. 낙찰 후 이행강제금 부과 여부 및 원상복구 비용 발생 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

토지 이용 현황과 공부 상 차이:

* 본건 목록3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나, 현황은 도로 및 도로 예정지 등으로 이용되고 있습니다. 농지취득자격증명이 불필요하나, 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다는 부산광역시 강서구의 사실조회 회신이 있습니다.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부를 재확인하시기 바랍니다.

혐오시설 및 환경 문제: 과거 부산 강서구 지역에 대규모 대기배출사업장, 소각시설, 매립시설 등 환경 혐오시설이 집중되어 있다는 지적이 있었습니다. 현재 본건 소재지 인근에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않으나, 서부산권 지역의 환경 문제에 대한 잠재적 우려가 존재함을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 근린생활시설 건물과 토지로, 감정가는 약 11.4억 원이며 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

"강서고등학교" 인근에 자리하며, "강서구청역"을 이용할 수 있어 교통 및 생활 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 대저생태공원이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 제시외 건물 및 구조물에 대한 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 가능성, 토지 지목과 현황 간의 차이로 인한 원상복구 가능성 등 잠재적 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

현재 공실 상태임을 고려할 때, 임대 수익보다는 향후 개발 가능성이나 특정 활용 방안을 염두에 둔 접근이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

부산 강서 지역의 미래 가치: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 강서 지역의 잠재력에 주목할 수 있습니다.

대중교통 접근성: 부산도시철도3호선 "강서구청역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 활용 잠재력: 도로 예정지로 지정된 토지가 포함되어 있어, 향후 도로 확장 또는 도시 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

근린생활시설 용도: 상업 활동 및 임대 수익 창출이 가능한 용도입니다.

쾌적한 환경: 대저생태공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간 활용에 이점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,146,914,000원을 기준으로, 현재 공실 상태 및 제시외 건물 관련 리스크, 토지 현황과 공부 상 차이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 시세 및 주변 유사 물건의 거래 가격, 향후 수익성 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석, 현장 재확인, 시장 조사 등 추가적인 정보 수집 및 전문가의 조언이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.