나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101943 [1] 부산광역시 북구 만덕동 925-1 동원아파트 105동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 '백산초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있는 동원아파트 105동 2층 202호로서, 부근은 중대형 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 3호선 '만덕역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내(105동) 2층 202호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지내 조성된 부정형의 토지로 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망을 통해 외부도로에 접하고 있으며, 단지내 주차장시설을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시), 주거용지(공동주택용지(건폐율:50%이하,용적률:300%이하,층수:21층이하)), 도로(접합), 상대보호구역(그린코아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(백산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산서부지원 2025타경101943 (1) 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 부산광역시 북구 만덕동 925-1 동원아파트 105동 2층 202호입니다. 본 건물의 용도는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 202호입니다.

1.3. 면적 및 토지 이용

토지 면적은 23.10㎡ (약 6.98평)이며, 건물 면적은 59.84㎡ (약 18.10평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가는 170,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 '백산초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중대형 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 도시철도 3호선 '만덕역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 인근에 백산초등학교와 그린코아유치원이 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 지도 검색 결과, 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 국민은행의 가압류 (금9,585,484원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이두철)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-12

* 확정일자: 2021-12-17

* 배당신고일자: 2023-11-21

* 대항력: 있음

임차인의 성은 이 이며, 보증금 170,000,000원에 대한 대항력이 있습니다.

3.3. 인수 권리 분석

등기부등본 및 물건명세서상 을구 13번 임차권 등기(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2022.1.12, 확정일자 2021.12.17)가 존재하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 즉, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 잠재적인 추가 부담이 될 수 있습니다.

3.4. 등기부 내역 요약

* 소유권 이전: 배종선 (2000.02.11), 서성미 (2022.01.14)

* 주택 임차권: 이두철 (170,000,000원, 2023.11.21 접수, 인수)

* 가압류: 국민은행 (9,585,484원, 2024.06.20 접수, 말소예정), 주택도시보증공사 (850,000,000원, 2024.09.05 접수, 말소예정)

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (170,000,000원, 2025.09.15 접수, 말소예정)

등기부채권 총액은 1,029,585,484원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 백산초등학교와 그린코아유치원이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 만덕동원

* 사용승인일: 1992년 12월 23일

* 총 세대수: 988세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 266대 (지상 5대, 지하 33대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 만덕동 역세권에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 신중한 권리 분석과 함께 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 규모가 상당하여 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(59.84㎡)의 2층 매물이 2026년 6월 9일에 12,800만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 170,000,000원입니다.

만약 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다고 가정할 경우, 최근 거래가 및 감정가를 고려하여 130,000,000원에서 150,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 실제로 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 총 매입 비용이 크게 증가하므로 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 이러한 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.