나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101872 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단지내상가, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 '덕포역 및 사상역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상17층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 대리석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 무인현관기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호 구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최보람)로부터 2026. 6. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101872 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 4층 401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 52.55㎡ (약 15.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 (임차인 관련)

* 주의사항: 임차인 최보람의 확약서 제출 (대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의). 이에 따라 인수 보증금 0원.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단지내상가, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 '덕포역' 및 '사상역'이 소재함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 17층 건물 중 제4층 제401호임. 외벽은 몰탈위페인팅 및 일부 대리석 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시창 구조임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 무인현관기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 '말소'로 표기되어 있으며, 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 - 해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-22

* 확정일자: 2020-06-15

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.

* 인수 보증금: 0원.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 2024년 5월: 13,850만원 (약 60.41㎡, 10층)

* 2023년 11월: 19,000만원 (약 60.41㎡, 14층)

* 2026년 3월: 13,890만원 (약 60.41㎡, 15층) (이 거래는 미래 시점의 거래로, 현재 시세 반영으로 간주하나 주의 필요)

* 시세 분석: 해당 물건(일루스타 오피스텔)의 전용면적 60.41㎡ 기준 최근 매매가는 1억 3천만원대에서 1억 9천만원대까지 형성되어 있음. 19,000만원 거래는 고층 또는 특수 상황으로 판단되며, 일반적인 시세는 1억 3천만원대 후반으로 보임. 본건 건물 면적 52.55㎡ (약 15.9평)은 최근 거래된 60.41㎡ (약 18.3평) 대비 면적이 약간 작으므로, 이를 감안한 시세 추정이 필요함. 본건 면적을 기준으로 평당 약 750만원 ~ 1000만원을 적용 시, 약 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원 범위로 추정 가능함.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 2억 2천 7백만원으로, 최근 실거래가(약 1억 3천만원 ~ 1억 9천만원대) 대비 상당히 높게 책정되었음. 이는 감정 시점과 현재 시점의 차이, 또는 평가 기준의 차이일 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 사상초등학교 인근으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 단지 내 상가 및 각종 근린생활시설 이용이 편리함.

* 교통: 부산지하철 2호선 덕포역 및 사상역 이용이 가능하고, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로 인수 부담은 없으나, 권리 포기 과정 및 최종 이행 여부를 재확인할 필요가 있음.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가가 실거래가 대비 현저히 높아, 감정가를 기준으로 입찰 시 손실이 발생할 수 있음.

* 주변 환경: 인근 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 오피스텔 공실률 추이 확인이 필요함.

* 법적 규제: 토지이용계획상 상대보호구역, 비행안전구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 일루스타 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당함. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 특히 임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없음. 그러나 가장 중요한 점은 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높다는 점이며, 이는 입찰 시 신중한 가격 판단을 요구함. 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2019년 준공)

* 임차인 인수 부담 없음 (대항력 포기 및 잔존 보증금 포기 확약서 제출)

* 교통 (지하철역 인접) 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 감정가 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 시세차익 및 임대 수익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

* 분석 기준:

* 건물 면적: 52.55㎡ (약 15.9평)

* 최근 실거래가 시세 (60.41㎡ 기준): 1억 3천만원대 ~ 1억 9천만원대

* 본건 면적 환산 시세 (약 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원)

* 감정가: 2억 2천 7백만원

* 의견: 감정가와 실거래가 간 큰 차이를 고려할 때, 실거래가 수준 또는 그 이하로 접근하는 것이 합리적임. 임차인 인수 부담이 없음을 감안하여, 100% 낙찰률을 가정하더라도 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가 범위: 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원.

* 권장 입찰가: 1억 4천만원 내외. (최근 거래가 1억 3천만원대 후반을 기준으로, 약간의 상승 여력을 감안하여 산정)

* 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획, 투자 성향, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.