나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3211 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 752 대신공원한신휴플러스 102동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 '부산여자중학교' 남서측 인근에 소재하는 대신공원 한신휴플러스 102동 13층 1301호로서 주위는 아파트 단지, 근린상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 21층 건물(102동) 내 13층 1301호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 공동현관문 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 광대로, 동측으로 소로 및 서측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(36M이하), 광로3류(폭 40m~50m)(2016-10-26)(접합), 도로(서대신3 주택재개발)(접합), 소로2류( 폭 8m~10m)(2013-06-05)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-06-05) (접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(서대신3 주택 재개발)<도시 및 주거환경정비법>, 하천구역(2021-01-06)(보수천하천구역)<하천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 일반 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3211 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동3가 752 대신공원한신휴플러스 102동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 332,000,000원 (삼억 이천만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOOOO (국제시장새마을금고)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

토지지분: 29.8817㎡ (약 9.04평)

건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

건물지분: 59.6934㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 대신공원한신휴플러스

동 정보: 102동 13층 1301호

사용승인일: 2014년 2월 14일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 21층 건물 (102동)

총 세대수: 321세대

총 주차대수: 371대 (지하 368대, 지상 3대)

전용면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

분양면적: 제공된 정보에 따라 해당 면적은 전용면적으로 확인되며, 유사 면적의 분양 면적은 84.95㎡ 타입이 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산여자중학교 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 근린상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 단지 남서측으로 광대로, 동측으로 소로, 서측으로 세로와 접하여 도로 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

제3종일반주거지역, 고도지구(36M 이하), 광로3류(폭 40m~50m), 도로(서대신3 주택재개발), 소로2류, 소로3류, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역(서대신3 주택 재개발), 하천구역(보수천하천구역) 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기 이후 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됨.

3.2. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (국제시장새마을금고, 접수일자 2014-06-18, 채권최고액 188,500,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없음. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없음으로 기재됨)

3.4. 임차인 현황

임차인: 김윤선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-02-20

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 금액이 미상이라도 주의 필요함. 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

아파트 단지 및 근린상가, 단독주택 등이 혼재하는 주거 중심 상권임.

4.2. 생활 편의 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있으며, 인근에 근린상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.3. 교육 시설

부산여자중학교가 인근에 소재하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 점으로 보아 교육 환경은 양호함.

4.4. 주변 시설

지도상 확인 결과, 인근에 부산보훈병원, 대신공원 등이 위치하고 있으며, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재개발 구역 관련

본 물건은 서대신3 주택 재개발 구역 및 정비구역으로 지정되어 있어, 재개발 사업 진행 상황에 따라 이주, 철거, 현금청산 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 사업 완료까지 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 사업 진행이 불투명할 경우 가치 상승이 제한될 수 있음.

5.2. 대항력 있는 임차인

보증금 0원, 차임 0원의 대항력 있는 임차인(김윤선)이 존재함. 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약의 세부 내용을 파악하여 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성에 대비해야 함.

5.3. 기타 제한 사항

고도지구(36M 이하), 하천구역(보수천하천구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있음.

6. 투자 포인트

* 재개발 사업 완료 시 미래 가치 상승에 대한 기대감이 있음.

* 2014년 준공으로 비교적 신축인 아파트임.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 부담이 적음 (인수되는 권리 없음).

* 실거주 목적 시, 재개발 절차 진행 상황 및 이주 계획을 철저히 파악해야 함.

7. 종합 의견

부산 서구 서대신동에 위치한 대신공원한신휴플러스 102동 13층 1301호 경매 물건입니다. 본 물건은 재개발 구역으로 지정되어 있어 사업 완료 시 상당한 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 불확실성 및 기간 소요 가능성이 있음. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 깨끗한 편이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재는 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 입지 및 주변 환경은 주거지로 적합하며, 교육 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 투자 시에는 재개발 사업의 구체적인 진행 상황과 시기를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 예상 입찰가

최근 59.69㎡ 면적의 실거래가는 2026년 4월 14층 28,900만원, 2026년 7월 1층 27,300만원으로 평균 약 28,100만원 수준입니다.

본건 감정가는 33,200만원으로, 최근 시세보다 높은 편입니다.

재개발 구역이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원인 점을 고려하여, 감정가 대비 약 85% 수준인 28,220만원을 기준으로 하되, 시세 범위를 고려하여 28,000만원 ~ 29,000만원 사이의 입찰가를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.