나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경669 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 한보장산아파트 1동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '반산초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '한보장산아파트' 1동 10층 1003호(전유면적: 59.80㎡)로서, 주위는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 20층 건물(사용승인일: 1995.02.27) 내 1동 10층 1003호(전유면적: 59.80㎡)로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트) 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 지반조성한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 3필 일단지 중앙을 북서 ~ 남동으로 가로지르는 노폭 약 6~8미터 내외 폭 재송2로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) ~ (3): 제2종일반주거주역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

집합건물등기사항전부증명상 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 외 2필지로 기재되어 있고, 집합건축물대장(표제부)에는 부산광역시 해운대구 재송동 1184-1 외 2필지로 기재되어 있어 대표필지에 차이가 있으나, 세부필지는 재송동 1183-1, 1184-1 및 1188-1로 동일하게 등재되 어 있으며 본건 단지 1동은 재송동 1184-1 위 지상에 소재하고 있는바, 참고 하시기 바랍니 다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대사항: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

감정평가서에 의하면 집합건물등기사항전부증명서상 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 외 2필지로 기재되어 있고, 집합건축물대장(표제부)에는 부산광역시 해운대구 재송동 1184-1 외 2필지로 기재되어 있어 대표필지에 차이가 있으나, 세부필지는 재송동 1183-1, 1184-1 및 1188-1로 동일하게 등재되어 있으며 본건 단지 1동은 재송동 1184-1 위 지상에 소재하고 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 소재 한보장산아파트 1동 10층 1003호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경669(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 국OOO(국민은행으로 추정)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

감정가는 103,000,000원 입니다.

토지 면적은 32.94㎡ (약 10평) 이며, 건물 전용 면적은 59.80㎡ (약 18.1평) 입니다.

한보장산아파트의 전용면적 59.80㎡는 공급면적 약 79㎡ (약 24평)에 해당될 것으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, '반산초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

반산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 6월 17일 접수된 국민은행의 근저당권(을9)이며, 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 178,623,640원 입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

반산초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 관련 상권의 수요도 존재합니다.

부산 해운대구 재송동은 센텀시티 및 해운대 신시가지와 인접하여 해당 지역의 생활 인프라를 공유할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 재송동 일부 지역은 고지대 경사가 심하여 교통 약자의 이동에 불편이 있다는 점이 언급되었습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 동부하수처리장 건립 반대 사례가 있었으며, 석대쓰레기 매립장이 수목원으로 조성된 사례가 있습니다. 현재 본건 아파트 인근 지역에 혐오시설이 운영 중이라는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트(한보장산아파트)는 1995년 2월 27일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 20층 건물 내 10층에 위치합니다.

건물은 총 2개동, 140세대로 구성되어 있으며, 개별난방 방식을 사용합니다.

난방은 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있으며, 위생, 급배수, 옥내소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 집합건물등기사항전부증명서상 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 외 2필지로 기재되어 있으나, 집합건축물대장(표제부)에는 부산광역시 해운대구 재송동 1184-1 외 2필지로 기재되어 있어 대표필지 번호에 차이가 있습니다. 다만, 세부 필지(재송동 1183-1, 1184-1, 1188-1)는 동일하며, 본건 단지 1동은 재송동 1184-1 위 지상에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 등기부상 매각으로 인한 권리 문제는 없어 보이나, 계약 시 세부 필지 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

건축 연도: 1995년 준공되어 30년 이상 경과한 노후 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 부산 해운대구 재송동의 기존 아파트 단지 내 물건으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

대표필지 번호의 차이와 같은 공부상 불일치 사항이 있으나, 세부 필지 및 건물 소재지가 일치하여 경매 진행에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

건축년도가 오래되었으나, 재송동은 센텀시티와 인접하여 지역 발전 가능성이 있는 지역입니다.

1.7. 투자포인트

재송동은 센텀시티, 해운대 신시가지 등 주요 지역과 인접하여 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

상대적으로 낮은 감정가로 진입이 가능하여 투자 가치가 있을 수 있습니다.

건물 노후화를 고려할 때, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원 입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 2020년 6월 27일 8층이 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 2018년 10월 11~20층이 1억 1,700만원에 거래된 사례도 확인됩니다.

인근 유사 단지의 시세 및 본건의 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 2026년 1월 26일 59.955㎡ (약 18.1평) 면적이 1억 3,900만원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 감안하여 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.