나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10508 [1] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1440-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 '고례다리' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택지대 및 펜션지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통수단은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호[1] : 부정형 완경사지로서 도로로 이용중임. 기호[2,2-1] : 부정형 완경사지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호[1] : 본건이 노폭 약3~4m의 도로임. 기호[2,2-1] : 본건 북측으로 3~4m의 도로(기호[1]포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1] : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호[2,2-1] : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 및 '사진' 참조.

공부와의 차이

본건 토지 기호[2]는 귀 제시목록 및 토지 등기사항전부증명서 상 면적 ‘958㎡’이나, 토지대장 상 2025년 05월 15일자로 일부(94㎡)가 ‘1440-9번지(토지 기호[2-1])’로 분할 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 토지 기호[1]은 공부상 지목 및 현황 ‘도로’인바, 이를 감안하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[3] 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층건으로서, 외벽 : 타일붙임 마감 바닥 : 장판재 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시창구조임. [4] 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층건으로서, 외벽 : 페인팅 마감 바닥 : 장판재 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

[3] 근린생활시설(사무소)로서 공실상태임. [4] 근린생활시설(소매점)로서 공실상태임.

설비내역

[3,4] 제반위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진'참조.

공부와의 차이

본건 기호[3,4]건물은 귀 제시목록상 용도가 '단독주택'으로 되어 있으나, 일반건축물 대장 및 현황 상 '기호[3]제1종근생(사무소), 기호[4]제1종근생(소매점)'으로 이용중 인바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건(2-1~2-3) 및 수목(2-4) 매각 포함. [목록2] 등기사항전부증명서상 면적 '958㎡'이나 토지대장상 2025년 5월 15일자로 일부(94㎡)가 '1440-9번지'로 분할됨. [목록3,4] 용도가 '단독주택'으로 되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상 '목록3 근린생활시설(사무소)', 목록4 근린생활시설(소매점)'으로 이용 중임. [목록3,4] 기준시점(2025.9.23.) 현재 건물의 현상 및 관리상태 불량임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1440-8번지에 소재한 부동산임의경매 물건입니다.

사건번호는 밀양지원 2025타경10508 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 332,484,000원입니다.

토지 면적은 1003.00㎡(약 303.38평)이고, 건물 면적은 61.00㎡(약 18.45평)입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 중앙농업협동조합입니다.

제시외 물건(2-1~2-3) 및 수목(2-4)도 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 '고례다리' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 기존 주택지대 및 펜션지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통수단 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지(기호)는 노폭 약 3~4m의 도로로 이용 중이며, 다른 토지(기호[2,2-1])는 본건 북측으로 3~4m 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 11월 22일자 중앙농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

등기부등본 상 소유권이전청구권가등기(갑1, 2016.01.26), 소유권이전(갑2, 2023.10.18), 근저당권(을3, 2023.11.22, 240,000,000원), 지상권설정(을4, 2023.11.22), 임의경매개시결정(갑3, 2025.09.15, 209,590,581원) 등이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 압류(국민건강보험공단), 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

토지 등기부요약상 지상권(을4) 및 건물 등기부요약상 근저당권(을3), 압류(갑4), 임의경매(갑5)는 말소 예정으로, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 고례리 일대는 주로 단독주택 및 펜션이 밀집한 지역입니다.

건물은 현황상 '목록3 근린생활시설(사무소)' 및 '목록4 근린생활시설(소매점)'으로 이용 중이며, 이는 지역 주민 또는 방문객을 대상으로 하는 상업 활동이 가능함을 시사합니다.

다만, 농촌 및 관광지(펜션) 특성상 상권의 규모나 유동인구는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

주변 환경은 주택 및 펜션이 혼재된 지역으로, 전원생활 또는 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 도시 지역에 비해 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 지역 내에서 가축 사육 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 현상 및 관리 상태가 불량하여 상당한 보수 및 관리가 필요할 것으로 예상됩니다. (기준시점 2025.9.23. 현재)

등기사항전부증명서상 토지 면적(958㎡)과 토지대장상 면적(분할 후 1440-8번지) 간에 차이가 있으며, 이는 공부 확인 시 주의가 필요합니다. (토지대장상 2025.5.15.자로 일부(94㎡)가 '1440-9번지'로 분할됨)

건축물대장 및 현황상 건물의 용도가 '단독주택'이 아닌 '근린생활시설(사무소, 소매점)'으로 이용 중이므로, 향후 건축물 용도 관련 사항을 확인해야 합니다.

본건 토지 일부(기호)가 공부상 지목 및 현황 '도로'로 이용 중인 점은 실제 사용 가능한 토지 면적 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

현재 건물 상태가 불량하며, 토지 및 건물 용도에 있어 공부와의 차이가 존재하는 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

하지만, 인근에 펜션 단지가 형성되어 있는 점을 감안할 때, 상업 시설로서의 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다.

상당한 수리 및 관리가 필요할 것으로 예상되므로, 리모델링 또는 재건축 비용 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

지역적 특성상 펜션 방문객 등을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 활용 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

건물 상태 불량으로 인한 감정가 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

토지의 면적이 1000㎡ 이상으로 비교적 넓어, 향후 토지 자체의 가치 상승 또는 재건축 등을 고려한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,484,000원입니다.

현재 주변 시세 및 유사 물건에 대한 직접적인 정보가 부족하여 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

다만, 건물의 현상 및 관리 상태가 불량하고 공부와의 차이, 용도 불일치 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

투자자는 예상되는 수리 및 리모델링 비용, 향후 상업 시설 운영을 통한 수익성, 지역 내 수요 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

별도의 외부 시세 자료 분석 없이 제공된 정보만을 바탕으로 할 때, 보수적인 접근을 통해 감정가의 70~90% 선을 고려해볼 수 있으나, 이는 잠재적 수리비 및 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.