나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21970 [1] 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 210동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 고현동에 소재하는 '거제중앙초등학교'의 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 2층 206호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 등')로 이용 중 임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 3필 일단의 토지는 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 3필 일단의 토지 기준 시, 남서측으로 왕복 2차로~4차로에 접하고, 남동측, 동측 및 북측으로 왕복 2차로 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

#1062: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>. #1063: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사 육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08 -09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>. #1065: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(202 3-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 고현동에 소재하며, '거제중앙초등학교'의 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로는 왕복 2차선에서 4차선 도로, 남동측, 동측, 북측으로는 왕복 2차선 도로에 각각 접하고 있어 도로망이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있으며, 거제중앙초등학교, 예인유치원, 거제중앙고등학교 등 교육환경 보호를 위한 상대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 5월 25일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 가압류(갑8) 및 임의경매개시결정(갑9) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 150,153,686원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 우 (성만 표기)

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023-10-10

확정일자: 2025-10-10

배당신고일자: 2025-10-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: 정 (성만 표기)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-10

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 거제시 고현동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 거제중앙초등학교 및 예인유치원 등이 인접하여 학군 수요가 뒷받침될 수 있는 입지입니다. 차량을 통한 접근성이 양호하며, 지역 내 주요 도로와 연결되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본 건이 속한 '거제2차덕산베스트타운'은 2002년 4월 11일 사용승인된 아파트로, 총 17개 동, 1567세대로 구성된 대단지입니다.

최고층은 15층이며, 해당 물건은 210동 2층에 위치합니다.

총 주차 대수는 582대 (지상 3대, 지하 43대)이며, 사용승인 당시 기준으로는 15층 건물로 파악됩니다.

5.2. 편의 및 교육시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

교육 시설로는 거제중앙초등학교, 예인유치원, 거제중앙고등학교 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정평가서상 현장 조사 시 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 고현동에 위치한 아파트로, 주변 교육시설 및 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 교통망 또한 편리합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확한 편입니다. 다만, 내부 상태 확인의 어려움과 임대차 관계 미상 등은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 고현동의 생활 편의 및 교육 환경이 우수한 입지.

* 대단지 아파트로서 지역 내에서의 안정적인 수요 기대.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 권리를 동시에 확보 가능.

* 말소기준권리 이하 등기사항은 모두 소멸되어 권리 분석이 간결함.

9. 예상 입찰가

본 건물의 전용면적은 59.76㎡ (약 18.08평)이며, 감정가는 83,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 7월 6일에 유사 면적(59.76㎡)의 12층 물건이 70,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 70,000,000원 수준으로 판단됩니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 70~80% 선을 고려하되, 시장 상황과 본건의 내부 상태 확인 결과를 종합적으로 반영하여 결정하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 75,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제안하며, 현장 조사 후 내부 상태가 양호하다면 78,000,000원 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.