나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21886 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 445-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2)는 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 ‘두동마을’ 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(4~12)는 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 ‘금포마을’ 북서측 및 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(13~20)은 경상남도 거제시 수월동 소재 ‘수양마을’ 북측 근거리에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인접지까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(2,4)는 사다리 완경사지의 '주거용 건부지' 로 이용 중입니다. 일련번호(5,12)는 부정형 완경사지의 '도로' 로 이용 중입니다. 일련번호(6,7)은 부정형 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(8,9)는 부정형, 일련번호(10)은 사다리형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다. 일련번호(11)은 부정형 완경사지의 '순수임야' 상태입니다. 일련번호(13)은 부정형 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(14)는 부정형 급경사지의 '순수임야' 상태입니다. 일련번호(15)는 부정형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다. 일련번호(16~18)은 사다리형, 일련번호(19,20)은 부정형 평지의 '도로' 로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(2)는 서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(4)는 동측으로 포장도로(일련번호(5) 포함)와 접합니다. 일련번호(6,8,9)는 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(7)은 북측으로 포장도로(사유지)와 접합니다. 일련번호(10)은 동측으로 포장도로(사유지)와 접합니다. 일련번호(11)은 북측(일련번호(12) 포함)으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(13,15)는 지적도상 맹지이나 현황 남동측으로 진입로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(14)는 맹지입니다. 일련번호(16~20)은 지목 및 현황'도로'이며, 일련번호(16)은 동측으로 교량이 설치되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(4,6,7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(5) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(9,10) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(13) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(14) :보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(15) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(16~19) :농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>. 일련번호(20) :보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 건물옥상 및 일련번호(11) 지상에 이동이 용이한 컨테이너가 소재함. 일련번호(2) 지상 및 인접지상(사곡리 445-12번지)으로 제시외 건물(3동)이 걸쳐 소재함. 일련번호(4) 지상에 부합물 및 종물 2동(베란다, 현관입구) 및 제시외 구축물 1식이 소재함. 일련번호(8,11) 지상에 분묘(일련번호(8)지상 분묘 5기, 일련번호(11)지상 분묘1기)가 소재함. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호(5)는 공부상 지목은 ‘임야’ 이나 현황은 ‘도로’ 로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1)은 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1994.12.30) 외 벽 : 전면 적벽돌쌓기 후면 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다. 일련번호(3)은 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2007.11.26) 외 벽 : 싸이딩판넬 마감, 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 '단독주택' 으로 이용 중입니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호(1)은 공부상‘근린생활시설’ 이나 현황은 ‘단독주택’ 으로 이용 중인 것으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록2. 지상 및 인접지상(사곡리 445-12, 445-13)에 소재하는 제시외 건물(감정서 상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 각 매각 포함.
- 목록1. 건물은 공부상 '근린생활시설'이나 현황은 '단독주택'이며, 건물 옥상에 이동 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외.
- 목록2. 공유지분 매각임(매각 토지의 가격은 지분의 비율로 산정함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21886 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 445-10

용도: 근린시설 (현황: 단독주택)

감정가: 236,776,760원

토지 면적: 265.00㎡ (약 80.16평)

건물 면적: 97.60㎡ (약 29.53평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOOOO (등기부상 거제축산업협동조합)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 ‘두동마을’ 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

또한, 인접지 일련번호(4~12)는 경상남도 거제시 사등면 사등리 ‘금포마을’ 북서측 및 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

일련번호(13~20)는 경상남도 거제시 수월동 ‘수양마을’ 북측 근거리에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건 및 인접지까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태

일련번호(2)는 서측으로 포장도로와 접합니다.

일련번호(4)는 동측으로 포장도로(일련번호(5) 포함)와 접합니다.

일련번호(6,8,9)는 동측으로 포장도로와 접합니다.

일련번호(7)은 북측으로 포장도로(사유지)와 접합니다.

일련번호(10)은 동측으로 포장도로(사유지)와 접합니다.

일련번호(11)은 북측(일련번호(12) 포함)으로 포장도로와 접합니다.

일련번호(13,15)는 지적도상 맹지이나 현황 남동측으로 진입로가 개설되어져 있습니다.

일련번호(14)는 맹지입니다.

일련번호(16~20)은 지목 및 현황'도로'이며, 일련번호(16)은 동측으로 교량이 설치되어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

일련번호(4,6,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

일련번호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지

일련번호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한 및 모든 축종 제한), 준보전산지

일련번호(9,10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지

일련번호(11): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한 및 모든 축종 제한), 준보전산지

일련번호(12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한 및 모든 축종 제한)

일련번호(13): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

일련번호(14): 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한 및 모든 축종 제한), 준보전산지

일련번호(15): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지

일련번호(16~19): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역

일련번호(20): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장터 등) 존재 여부에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 일부 시설의 입지 가능성은 배제할 수 없으므로, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (2015-02-17, 거제축산업협동조합, 3,120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요 없음)

* 임차인 현황

* 이성모: 전입 1995-05-27, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 조둘금: 전입 1995-03-09, 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계

10,000,000원 (임차인 조둘금).

임차인 이성모는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 실제 인수될 수 있는 금액에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 일부 이전, 지분 이전, 상속, 취득시효 완성 등 복잡한 지분 변동 내역이 확인됩니다.

채권 총액은 3,120,000,000원이며, 다수의 압류 및 임의경매 개시 결정이 있었습니다.

건물 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

1.4. 상권 분석

* 현황

본건은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 상업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 있습니다.

* 용도

건축물대장상 '제1종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '단독주택'으로 이용 중입니다. 향후 근린생활시설 용도로의 전환 가능성이 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 주요 시설 접근성

마을 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 주변 환경

단독주택, 농경지 등이 혼재하여 비교적 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

임차인 이성모(보증금 0원, 대항력 있음)는 실제 인수될 금액이 불명확하므로 주의가 필요합니다.

임차인 조둘금(보증금 10,000,000원, 대항력 있음)의 보증금 1,000만원은 인수해야 합니다.

* 분묘기지권

토지 지상에 분묘 5기(일련번호 8) 및 1기(일련번호 11)가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물

건물 옥상에 있는 이동 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

일련번호(2) 지상 및 인접지상(사곡리 445-12, 445-13)에 소재하는 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ) 3동은 매각에 포함됩니다.

일련번호(4) 지상 부합물 및 종물 2동(베란다, 현관입구) 및 구축물 1식이 소재합니다.

* 공부와의 차이

건물: 공부상 '근린생활시설'이나 현황은 '단독주택'으로 이용 중입니다.

토지 (일련번호 5): 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

* 토지 이용 상태

다수의 토지 필지가 부정형, 완경사지, 맹지, 임야, 휴경지 등으로 이용되고 있으며, 토지 지분 매각으로 진행됩니다.

* 현황 조사 제약

현장 조사 시 건물 폐문부재 상태로 인해 내부 구조 및 제반 상황은 인근 주민, 건축물대장, 건축물현황도에 의거하여 조사되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 사등면에 위치한 근린생활시설(현황 단독주택) 및 토지 일괄 매각 건입니다.

현황 단독주택으로 이용 중인 건물과 다수의 필지로 구성된 토지가 매각 대상이며, 주변 환경은 단독주택, 농경지 등이 혼재하여 보통 수준입니다.

가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인 이성모(보증금 0원)와 조둘금(보증금 10,000,000원)의 존재입니다. 특히 보증금이 미상인 이성모 임차인에 대한 철저한 확인 및 잠재적 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 상의 분묘기지권 가능성과 제시외 건물의 매각 포함 여부도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

토지 이용계획상 관리지역, 농림지역 등이 혼재하며, 가축사육제한, 도로 저촉 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

등기부상 복잡한 지분 관계와 높은 채권 총액이 확인되나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

건물 용도와 현황의 차이, 토지 이용의 다양성 등 현장 확인 및 추가적인 조사 없이는 정확한 판단이 어려운 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 거제시 지역 개발 잠재력: 조선업 외 관광, 해양 레저 등 다양한 산업 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 토지 활용 다각화: 다수의 필지로 구성된 토지는 향후 용도 변경이나 개발 계획에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.

* 현황 활용 수익성: 현재 단독주택으로 이용 중인 건물을 그대로 활용하거나, 근린생활시설로 전환하여 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 가치 대비 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계 및 현황 상의 문제점 등으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 산정 기준

감정가: 236,776,760원

인수되는 보증금: 10,000,000원 (임차인 조둘금)

※ 임차인 이성모의 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력으로 인해 실제 인수될 수 있는 금액을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 주요 고려사항

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

분묘기지권, 대항력 있는 임차인 인수 보증금(최소 1,000만원, 최대 불확실) 등의 위험 요소를 반영해야 합니다.

건물 용도와 현황 차이, 토지 지분 매각 등 현황 상의 문제점들을 감안한 감가 요인이 필요합니다.

* 제안

감정가 대비 70% ~ 80% 선에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 190,000,000원

(본 제안가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리 관계 재확인, 주변 시세 조사 등 철저한 분석 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.