나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21980 [1] 경상남도 거제시 장평동 647-29 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "양지초등학교" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치한 세장형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, 외벽: 석재 및 스톤코트 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) "단독주택(다가구주택)"으로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 건축물의 바닥면적에 산입되지 아니하는 노대와 승강기탑, 계단탑, 다락 등과 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물 등은 건물 감정평가시 이를 고려하여 감정평가하였습니다. (2) 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡,㉢) 매각 포함
-감정서상 일부 파손된 부분이 있으므로 확인요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 통영지원 2025타경21980 (1)

3. 소재지: 경상남도 거제시 장평동 647-29

4. 용도: 다가구주택

5. 감정가: 691,430,000원

6. 토지면적: 223.00㎡ (약 67.47평)

7. 건물면적: 281.36㎡ (약 85.12평)

8. 경매구분: 부동산임의경매

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

10. 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

11. 특이사항: 유동화물건, 중복사건, 제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡,㉢) 매각 포함, 감정서상 일부 파손 부분 확인 요망

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 경상남도 거제시 장평동 "양지초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

3. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 거제시의 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

4. 인접 도로상태

* 물건지 토지의 서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 상대보호구역(2025-07-22까지)

6. 주변 시설

* 양지초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 장평동 근린공원 등 주민 편의시설이 소재합니다.

* 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오·기피 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리

* 신한은행 근저당권 (접수일자: 2016-01-11)

3. 등기부 요약

* 말소기준권리인 신한은행 근저당권(2016-01-11) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (등기부상 을1, 을3)

* 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하나, 모두 말소 예정입니다. (등기부상 갑2~갑8, 갑14~갑15 등)

* 본건은 임의경매로, 채권자(에이치에프에스삼일유동화전문)의 신청으로 개시되었습니다. (등기부상 갑13, 갑19)

4. 총 채권액

* 토지 등기부 채권 총액: 2,325,012,885원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,889,213,565원

* (주의: 상기 총 채권액은 등기부상 모든 채권 금액의 합산이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다면 낙찰자가 직접 인수하는 금액은 아닙니다.)

5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인의 보증금 및 월세 등 구체적인 인수 금액은 없으나, 임대관계가 미상으로 확인되어 해당 물건의 점유 및 임차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

3. 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 지역으로 판단됩니다.

4. 인근에 양지초등학교가 위치하여 학군 수요 또한 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 교육시설

* 양지초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

3. 편의시설

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 장평동 근린공원 등 휴식 공간이 있습니다.

4. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 제시외 건물

* 감정평가서상 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. (건물 제시외면적: 23.00㎡, 약 6.96평)

3. 건물 상태

* 감정평가서상 일부 파손된 부분이 있으므로 현장 확인 시 면밀한 점검이 필요합니다.

4. 내부 조사 불가

* 감정평가 시 폐문, 부재 등으로 내부 조사가 불가능하여 공부 및 외부 관찰, 인근 유사 물건 상태를 참고하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있어 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다.

5. 유동화 물건 및 중복 사건

* 유동화 물건 및 중복 사건으로, 복잡한 권리 관계나 추가적인 조사 사항이 발생할 수 있습니다.

6. 미확인 임대차 관계

* 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 점유 관계 및 명도 관련 리스크가 존재할 수 있습니다.

7. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역(2025-07-22까지) 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 다가구주택으로, 양지초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 좋습니다.

3. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 일괄 매각 대상입니다.

4. 다만, 제시외 건물의 매각 포함, 감정평가 시 내부 조사 불가, 일부 파손 가능성, 그리고 미확인 임대차 관계는 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

5. 유동화물건 및 중복사건이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 입지

* 거제시 장평동이라는 지역적 이점과 초등학교 인근이라는 점은 주거용으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 수익성

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

4. 잠재적 가치

* 제시외 건물 및 파손 부분에 대한 수리 후 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 감정가: 691,430,000원

3. 본건은 인수하는 보증금이 없는 물건으로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 잠재적 리스크(건물 파손, 미확인 임대차 등)와 추가 비용(수리비, 명도 관련 비용 등)을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 550,000,000원 ~ 620,000,000원 범위)

5. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태, 주변 시세, 예상 수리 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.