나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20880 [1] 경상남도 함안군 칠북면 봉촌리 산259-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠북면 봉촌리 소재‘외봉촌마을회관’북동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 과수원 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 묵전 상태입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 남서측으로 인접지를 통하여 노폭 약 2미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 영농여건불리농지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 본건 토지와 제시외 수목의 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 토지상에 수목(기타 활잡목 등)이 소재하나, 장기간 관리되지 아니하여 별도의 경제적 가치가 낮은 점 및 일반적인 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다. ㆍ 본건 지상에 분묘가 없는 것으로 조사되나 기준시점 현재 활·잡목 및 잡초 등이 무성하여 육안으로는 확인이 곤란한 분묘 등이 소재할 수 있는바, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-묵전 상태이며, 지상에 소재하는 수목(기타 활잡목 등)을 포함하여 평가함.
-지상에 분묘가 없는 것으로 조사되나, 육안으로 확인이 곤란한 분묘 등이 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명).
-지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 마산지원 2025타경20880 (1) 사건번호로 진행되는 경상남도 함안군 칠북면 봉촌리 산259-1 토지에 대한 것입니다.

1.1. 기본 현황

감정가는 200,088,000원이며, 토지 면적은 5,558.00㎡ (약 1,681.3평)입니다.

토지 제시외 면적은 없으며, 건물 면적 및 건물 제시외 면적도 없습니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 창원원예농업협동조합입니다.

1.2. 등기부 요약

소유권 보존은 1989년 12월 21일 전찬규 씨에게 등기되었습니다.

이후 2013년 7월 3일 배대한 씨에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2017년 4월 17일 창원원예농업협동조합이 설정한 채권액 120,000,000원의 근저당입니다.

2025년 9월 16일, 창원원예농업협동조합에 의해 103,610,804원의 임의 경매가 개시되었습니다.

등기부 채권 총액은 120,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 함안군 칠북면 봉촌리 소재 ‘외봉촌마을회관’ 북동측 근거리에 위치합니다.

주변 환경은 농경지, 과수원, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

소형 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

지적도상 맹지이나, 남서측 인접지를 통해 노폭 약 2미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

2.4. 현황

토지는 부정형의 완경사지이며, 현재 묵전 상태입니다. 지상에 수목(활잡목 등)이 소재하며, 이는 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

현재 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 4월 17일자 창원원예농업협동조합의 근저당입니다.

이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 자연림이 주를 이루는 지역에 위치하여, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 주변 개발 계획(함안군 성장관리계획 등)이 있으나, 직접적인 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 도시 지역의 편의시설 접근성은 낮습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 함안군 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 사항

농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 관리 상태

현재 묵전 상태로 장기간 관리되지 않은 활잡목 등이 무성한 상태입니다. 이는 별도의 정비 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 분묘기지권 관련 불확실성

지상에 분묘가 없는 것으로 조사되었으나, 활잡목 등으로 인해 육안 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로, 입찰 전 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.4. 도로 접근성

지적도상 맹지로서, 인접 토지 이용자의 통행 용인에 의존해야 할 수 있습니다. 다만, 실질적으로는 인접지를 통한 도로 통행이 가능한 상황입니다.

6.5. 토지 경계 불분명

인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 요구될 수 있습니다.

6.6. 개발 제한

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군 칠북면의 농촌 지역에 위치한 과수원 용도의 토지입니다. 농지법 관련 규제 및 맹지, 분묘기지권 불확실성, 수목 및 잡초로 인한 관리 상태 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 그러나 인근 지역의 종합 정비 사업(이령권역)이 추진된 점을 고려할 때, 향후 지역 발전 가능성도 배제할 수는 없습니다. 입찰 시에는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 문제, 도로 사용 문제 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 생산 가능성

과수원 용도로 사용되었던 토지로서, 농업 경영 또는 임대를 통한 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

함안군 칠북면 일대에서 진행되는 지역 개발 및 정비 사업들을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 입찰 참여자의 자금 계획, 투자 목적, 시장 상황, 그리고 제시된 권리 관계 및 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 문제 해결 비용, 도로 통행권 확보 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 위에서 언급된 리스크 요소를 감안하여 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.