나이스옥션 법원경매 진주 2025타경916 [1] 경상남도 산청군 생초면 대포리 1-1 1동 복수층116호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 생초면 대포리 소재 '대포교' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반목구조 기와지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 및 황토마감 등 내벽 : 몰탈위 페인트 및 황토마감 등 창호 : 샷시 창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 생산관리지역, 국가하천(남강)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(2018-06-18)<하천법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경916 (1)

* 소재지: 경상남도 산청군 생초면 대포리 1-1 1동 복수층116호 (도로명: 경상남도 산청군 명지대포로 227-15)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 97,000,000원 (9천 7백만원)

* 토지면적: 72.97㎡ (약 22.07평)

* 토지지분: 72.9672㎡ (약 22.07평)

* 건물면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

* 건물지분: 26.52㎡ (약 8.02평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 산청군농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경상남도 산청군 생초면 대포리에 소재하며, '대포교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 농경지 및 자연취락지구와 혼재된 지역으로, 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물은 일반목구조의 기와지붕을 갖춘 2층 건물이며, 외벽 및 내벽은 몰탈 위 페인트 및 황토 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 건물 내부는 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지 형태를 보입니다.

* 부지 남서측으로는 폭 약 6미터 내외의 진입도로가 개설되어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 29일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당 (을3)입니다.

* 본 건의 등기사항에 나타난 모든 권리(갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매 절차를 통해 낙찰이 이루어지면 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

* 등기부채권 총액은 82,694,747원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 산청군 생초면 대포리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변 상업 시설은 제한적입니다.

* 가까운 거리에 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근의 농경지와 자연 취락지구가 주된 주변 환경을 형성하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설 이용 시에는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설로는 인근 지역에 생초초등학교 등이 위치해 있으며, 생초중학교, 생초고등학교도 과거 운영되었던 것으로 보입니다.

* 대중교통은 버스 노선을 통해 이용 가능하나, 배차 간격이 길 수 있어 자가용 이용이 더욱 편리할 수 있습니다.

* 편의시설은 지역 내 소규모 마트, 관공서 등이 있으며, 보다 다양한 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 보전관리지역, 생산관리지역에 해당하며, 국가하천(남강) 저촉, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m 이내), 배출시설설치제한지역, 하천구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 특히 하천구역에 해당함에 따라 수해 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물이 일반목구조로 되어 있어, 건축 연도에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 건축물대장상 건물은 2층 건물이나, 전유부 정보상 해당 호실(116호)은 1층에 위치하는 것으로 확인되어, 층수 관련 세부 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 산청군에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9천 7백만원입니다.

* 권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 지역적인 특성상 상권이 발달하지 않았고, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항과 하천구역 편입 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

* 농촌 지역의 특성을 고려한 실거주 목적 또는 저평가된 지역의 투자 관점에서 접근하는 것이 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 추가적인 금전 부담이 없습니다.

* 감정가 9천 7백만원 대비, 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려하여 시세차익 또는 안정적인 임대수익(수요가 있을 경우)을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 특성상, 상대적으로 낮은 진입 장벽을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 97,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 산청군 내 연립/빌라 매매 실거래가는 2026년 4월 기준 15평형이 4,000만원, 17평형이 6,500만원, 18평형이 3,000만원, 21평형이 7,800만원~21,500만원 등으로 다양하게 나타나고 있습니다. 본 물건의 면적(약 8평)과 지역 특성을 고려할 때, 유사 조건의 물건은 대략 6천만원에서 8천만원 사이의 거래 사례가 있을 것으로 추정됩니다.

* 토지이용계획상의 제한 사항(보전관리지역, 생산관리지역, 하천구역 등)과 농촌 지역의 한정적인 수요 등을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 부채가 없고, 권리 관계가 깔끔하다는 점을 감안하여, 시세 범위 하단부 또는 감정가 이하에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 잠정적인 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이로 제안합니다.

* 입찰 시에는 최종적인 현장 조사와 최신 시세 동향을 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.