나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20870 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 1014-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 소재 '미천제1소류지' 남서측 인근에 위치하며 부근은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 농경지대로서 제반 입지 조건 은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사로서, 농경지로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 하천구역<하천법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-농경지로 이용 중이며, 지적도상 맹지임.
-토지 일부가 하천구역에 저촉되며, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20870 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 1014-1

용도: 답

감정가: 68,970,000원

토지면적: 1815.00㎡ (약 550.31평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 소재 '미천제1소류지' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하나, 본건 토지는 지적도상 도로와 접하지 않은 맹지입니다. 또한, 토지 일부가 하천구역에 저촉되는 사항이 있습니다. 해당 지역은 농림지역, 가축사육제한구역(200m, 300m 제한), 농업진흥구역, 하천구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2019년 6월 10일 접수된 한국농어촌공사의 근저당권입니다. 해당 근저당권 외 등기부상 갑구에는 1993년 11월 26일자 공유자 전원의 지분 전부 이전 등기가 있으나, 이는 소유권 관련 사항입니다. 경매 신청은 2025년 9월 12일에 한국농어촌공사에 의해 이루어졌습니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 지상권 등이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 진전면 평암리는 농경지와 자연림이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 활발한 상권이 형성되어 있지 않습니다. 인근에는 소규모 주택과 농지가 분포하고 있으며, 생활 편의시설은 면 소재지나 인접 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 최근 마산합포구 진동면 시장 주변 지역 정보에 따르면, 창동예술촌, 마산어시장, 진해 해양공원 등이 관광지로서 언급되지만, 본건과는 다소 거리가 있습니다. 주변 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

진전면 평암리는 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 농경지 이용이 주를 이루며, 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 도심의 편의 시설 접근성은 다소 떨어지며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용해 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농취증이 필요한 농지이므로, 미제출 시 매수 신청이 거부되거나 보증금이 몰수될 수 있습니다. 이는 농지 소유 및 이용에 대한 투기를 방지하고 실수요자 중심의 농지 이용을 유도하기 위한 제도입니다.

* 맹지: 지적도상 도로와 접하지 않는 맹지이므로, 건축법상 도로에 2m 이상 접해야 한다는 규정 등으로 인해 건축 허가가 나지 않을 가능성이 높습니다. 진입로 확보를 위한 별도의 절차(매매, 사용 승낙 등)가 필요하며, 이는 추가 비용과 시간을 요구합니다.

* 하천구역 저촉: 토지 일부가 하천구역에 포함되어 있어, 하천법에 따른 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 하천구역 내 토지는 보전 및 관리에 지장을 주지 않는 범위 내에서만 사용이 가능하며, 고정 구조물 설치가 금지될 수 있습니다. 감정평가 시 이러한 부분이 고려되었으나, 실제 이용 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 특정 거리 내에서는 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면의 농경지로, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 하천구역 저촉이라는 명확한 제약사항을 가지고 있습니다. 이러한 제약으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낙찰가율이 낮을 가능성이 있습니다. 그러나 농업진흥구역 및 농림지역으로 지정되어 있어 농업적 활용 또는 관련 지원 사업 추진 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 하천구역 포함 및 맹지라는 특수성을 해결할 수 있는 방안이 있다면, 상대적으로 저렴한 가격에 매입하여 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 접근성으로 인한 낮은 경쟁률: 맹지 및 농지라는 특성 때문에 일반 투자자들의 관심이 적어 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

* 농업 기반: 농림지역 및 농업진흥구역 지정으로 인해 농업 경영 목적의 실수요자에게는 적합할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제 해소 시 가치 상승 잠재력: 맹지 문제 해결, 하천구역 이용 가능 범위 확인 등을 통해 토지의 활용도를 높일 수 있다면 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 68,970,000원을 기준으로, 본건은 여러 제약사항(농지취득자격증명, 맹지, 하천구역 저촉)을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다. 실제 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자라면 감정가 수준에서, 투자 목적이라면 제약사항 해결 비용 및 예상 수익률을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 제반 리스크를 감안하여 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개인의 위험 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.