나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12118 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1428-1 분성마을3단지동원로얄듀크 301동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '삼계초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사슬라브지붕 24층 건내 제5층 제502호로서, . 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 . 내 벽 : 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'공동주택(아파트)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, '공동주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 대로 및 서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역 (북부지구), 대로3류(폭 25m~30m)(3-1-6)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(2023-09-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12118 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1428-1 분성마을3단지동원로얄듀크 301동 5층502호

용도: 아파트

건축년도: 2005년 3월 18일 사용승인

총 층수: 25층 (본건 5층)

1.2. 물건 현황

대지권: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 163,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 38.71㎡ (약 11.71평)

건물면적: 67.96㎡ (약 20.56평)

토지 지분: 38.7123㎡

건물 지분: 67.9598㎡

1.4. 권리관계

채권자: 한OOOOOOO

등기부채권 총액: 230,112,096원

말소기준권리: 2016년 12월 29일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을16)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '삼계초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (공동, 북부지구)

* 대로3류 (폭 25m~30m, 접함), 중로1류 (폭 20m~25m, 접함)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2016년 12월 29일자 한국자산관리공사 근저당권 (을16) 입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리사항은 등기부상 확인되지 않습니다. 따라서, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 등기부 외 권리는 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 김해시 삼계동은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집된 주거지역입니다.

* 주변의 상업시설 및 편의시설 이용은 양호한 편으로 판단됩니다.

* 현재 제공된 정보와 인터넷 검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복리시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 인근 학교로는 삼계초등학교가 있으며, 기타 교육시설 이용도 용이합니다.

5.2. 주차 및 관리

* 해당 아파트 단지는 총 1018대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하 주차대수는 315대입니다. (최고층 25층, 본건 5층)

* 2005년 3월 18일 사용승인된 아파트로, 관리 상태에 따라 시설 노후화 정도가 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원임을 감안 시 대항력 없는 임차인일 가능성 높음)

* 건물 노후화: 2005년 준공 아파트로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 학교와 근린생활시설이 인접하고 교통이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 쾌적한 주거 환경: '분성마을'이라는 명칭과 함께, 단지 내 녹지 공간 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 소형 평형: 67.96㎡ (약 20.56평)은 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 크기입니다.

8. 종합 의견

본건은 김해시 삼계동에 위치한 분성마을3단지동원로얄듀크 아파트 5층 매물입니다. 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호하고 교통이 편리하여 주거 환경이 우수합니다. 권리분석상 인수할 부담이 없으며, 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 거래 사례를 바탕으로 시세 파악이 중요합니다.

최근 2026년 6월 1일, 79.06㎡ (약 23.92평)이 18,500만원에 거래되었고, 2026년 7월 6일에는 같은 면적이 16,400만원에 거래되었습니다. 2026년 6월 11일에는 84.97㎡ (약 25.71평)이 22,000만원에 거래되었습니다.

본건은 67.96㎡ (약 20.56평)이며, 감정가는 16,300만원입니다.

최근 79.06㎡ 매물이 16,400만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 105% ~ 110% 수준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 본건의 가치를 고려하여, 170,000,000원 ~ 179,300,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.