나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12492 [1] 울산광역시 북구 천곡동 500 코아루2차아파트 201동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 '상안초등학교' 북측에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 바름 밑 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내외 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

토지 별도 등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12492 (1)

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 500 코아루2차아파트 201동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

토지면적: 47.46㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 토지 별도 등기 있음.

건축물 정보:

아파트명: 코아루2차 아파트

사용승인일: 2008년 3월 21일

총 동수: 5동

총 세대수: 270세대

최고층/최저층: 25층 / 2층

주차대수: 총 83대

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치하며, '상안초등학교' 북측 인근에 소재합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태: 단지 내외 가로망은 양호하게 관리되고 있으며, 인접 도로 상태도 보통입니다.

1.2. 권리분석

경매 진행: 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 신OOOOOOOOO입니다.

말소기준권리: 2023년 3월 17일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(198,000,000원)이 말소기준권리이며, 낙찰 시 소멸될 예정입니다.

등기부 요약:

말소 예정 권리: 소유권이전1번신탁등기말소(2009-03-30), 소유권이전(2023-03-17, 매매), 근저당권(2023-03-17), 가압류(하나카드, 2024-01-15), 가압류(KB국민카드, 2025-03-12), 가압류(삼성카드, 2025-07-14), 강제경매(신한카드, 2025-09-08), 임의경매(한화생명보험, 2025-11-03).

등기부채권 총액: 228,990,493원.

임차인 현황:

박 임차인은 2023년 4월 10일 전입하였으며, 보증금과 차임은 0원으로 신고되었습니다.

대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 건이 위치한 천곡동은 주거 지역으로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

유사 물건 시세:

2026년 5월 20일 거래: 245,000,000원 (15층)

2026년 5월 12일 거래: 266,000,000원 (4층)

2026년 7월 12일 거래: 253,000,000원 (7층)

평균 시세: 최근 거래 사례를 볼 때, 해당 면적의 아파트 시세는 약 253,000,000원에서 266,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: '상안초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

주거 편의: 도시가스 난방, 위생, 급배수, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

교통 및 편의시설: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내외 도로망이 양호합니다.

주차: 총 83대 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 별도 등기: 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 '토지 별도 등기'입니다. 이는 토지 소유권 또는 이용 권한에 별도의 등기 사항이 존재함을 의미하며, 향후 소유권 행사나 재산권 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 반드시 등기부등본 및 관련 법률을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 여러 건 접수될 수 있어, 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

건물 층수: 본 건은 2층으로, 저층에 해당하여 일조량이나 개방감 측면에서 일부 단점이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 천곡동 소재의 코아루2차 아파트 201동 204호로, 준수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖춘 주거용 부동산입니다. 대부분의 권리 관계는 낙찰과 함께 소멸될 예정이나, '토지 별도 등기'라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있습니다.

권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 등기 사항은 소멸될 예정으로, 권리 관계는 비교적 명확합니다. (토지 별도 등기 제외)

시장 잠재력: 울산 북구 지역의 부동산 시장 동향에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트 매매가는 245,000,000원에서 266,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 262,000,000원입니다.

본 건은 2층에 위치하며, '토지 별도 등기'라는 리스크 요인을 고려할 때, 시장 가격 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 추가 고려 사항은 없습니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 255,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.