나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1448 [1] 경상남도 양산시 교동 1022 양산교동월드메르디앙1단지 102동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 교동 소재 '양산여자고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통싱황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제19층 제1902호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측, 북서측 및 북동측으로 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1448 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

감정가: 219,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 교동 1022, 양산교동월드메르디앙1단지 102동 19층 1902호

용도: 아파트

건물총층수: 20층 중 19층

건물면적: 72.06㎡ (약 21.78평)

건물지분: 72.0612㎡ (약 21.78평)

토지면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

토지지분: 43.547㎡ (약 13.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 교동 소재 '양산여자고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임.

양산역(2호선)에서 도보 약 17분 거리에 위치하나, 대중교통 이용 시 다소 시간이 소요될 수 있음.

2.3. 도로상태

본건은 남동측, 남서측, 북서측, 북동측으로 도로와 접함.

2.4. 주변 환경 및 시설

단지 인근에 양산여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

주변 지역은 공동주택 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근이 비교적 용이함.

양산시의 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등)이 존재하지만, 본건과의 직접적인 거리는 멀리 떨어져 있어 혐오시설로 인한 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 1월 20일자 신한은행 근저당 (을3)

본건 등기부등본상 확인되는 모든 권리(신탁말소, 근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 모두 소멸될 예정임.

낙찰자는 인수하는 별도의 부담(말소되지 않는 권리)이 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 "임대관계 미상"으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내역은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양산시 교동 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

단지 인근으로 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됨.

4.2. 시세 동향

양산교동월드메르디앙1단지 아파트의 25평형(전용면적 약 59.10㎡) 시세는 매매가 약 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원, 전세가 약 1억 2천만원 수준으로 형성되어 있음.

본건과 동일한 면적(공급면적 100㎡, 전용면적 72.06㎡)의 경우, 매매가는 약 1억 3천만원 수준으로 확인됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

단지 인근에 양산여자고등학교가 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5.3. 기타

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임의경매 사건의 특성상 예상치 못한 추가적인 권리나 인수사항이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의 깊은 확인이 필요함.

6.2. 임차인 관련

임대 관계가 미상으로, 실제 거주하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있음. 이 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 물건 상태

본건은 아파트로 이용 중이나, 장기간 공실이거나 관리 소홀로 인한 하자 발생 가능성을 배제할 수 없음. 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 파악하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본건은 울산지방법원에서 진행되는 2025타경1448호 부동산 임의경매 물건으로, 경상남도 양산시 교동에 위치한 양산교동월드메르디앙1단지 아파트입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어 명도에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

입지적으로는 주거지역에 속하며, 학교가 인접해 있고 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 아파트로서 일반적인 수요가 꾸준히 있을 것으로 기대되는 입지.

* 양산시 내 신축급 아파트 단지로, 지역 내에서의 선호도 고려 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 아파트 시세(100㎡ 기준): 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 접근할 경우 투자 가치가 있습니다.

권리관계의 명확성, 물건 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋으며, 입찰 희망가의 80% ~ 90% 수준인 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.