나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12520 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "세이브존 울산점" 서측 인근에 위치하며 주변은 태화강 및 아파트 상가 및 주상용 건물 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반대중교통편은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(천근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층건 내 7층 714호로서 외벽은 석재 및 페인팅 내벽은 벽지 등(내부 미확인) 창호는 샷시창입니다.

이용상태

오피스텔로 이용합니다.

설비내역

위생 급배수 화재탐지기 난발시설 및 승강기설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용합니다

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 세로(가)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(삼산지구) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12520 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층714호 (신주소: 울산광역시 남구 번영로 266)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

* 토지지분: 7.1992㎡ (약 2.18평)

* 건물면적 (전용면적): 32.06㎡ (약 9.70평)

* 건물지분 (전용면적): 32.0575㎡ (약 9.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지하3층, 지상20층 건물 내 7층 714호

* 사용승인일: 2017년 6월 21일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "세이브존 울산점" 서측 인근에 위치하며, 주변은 태화강 조망이 가능한 지역으로 아파트, 상가, 주상용 건물이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 이상입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 울산 남구의 주요 간선도로인 번영로와 삼산로에 인접하여 시내외 접근성이 뛰어납니다. 일반 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본 건물은 동측 및 서측으로 광폭의 도로(세로(가))에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 매우 원활합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다. 광로2류(폭 50m~70m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 울산광역시 남구의 압류 (2025년 3월 25일 접수, 갑4)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (채권자: 송유빈)이 매수인에게 인수됩니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 임대차보증금 100,000,000원에 대해 대항력을 갖춘 임차인입니다.

* 기타 권리: 소유권이전(갑2), 압류(갑5, 갑6), 강제경매(갑6) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 23일

* 확정일자: 2022년 8월 30일

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수됨)

* 배당신고일자: 2024년 9월 30일

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 보증금 100,000,000원을 가지고 있으므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주요 상권: 울산의 중심 상업지역 중 하나인 삼산동에 위치하며, "세이브존 울산점" 및 현대백화점, 롯데백화점 등이 인근에 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 상업시설: 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 및 금융기관 등이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

* 경쟁력: 중심상업지역 내 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "세이브존 울산점", 현대백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰이 도보 거리에 있어 쇼핑 및 문화생활이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 음식점, 은행, 병원 등이 밀집해 있습니다.

* 녹지/휴식공간: 태화강 국가정원 및 울산대공원이 인근에 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 송 의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황에 따라 향후 시세 변동 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 남구 삼산동의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 매우 우수하고 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 건물 자체의 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 하지만, 100,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 인수된다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 중대한 리스크입니다. 따라서 입찰 시에는 인수되는 보증금까지 고려한 총 매수 금액을 면밀히 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산의 핵심 상업지구에 위치하여 안정적인 임대 수요와 높은 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 대형 쇼핑몰, 공원, 교통망 등 모든 생활 인프라가 완비되어 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 인수되는 보증금 리스크로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 78,000,000원이며, 최근 실거래가(2026년 3월 85,000,000원, 2026년 4월 77,000,000원)를 고려할 때, 해당 오피스텔의 시장 가치는 약 77,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 임차보증금 100,000,000원을 고려하면, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가에 보증금 잔액이 더해진 금액이 됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 인수 리스크를 감안하여 감정가 및 최근 실거래가 대비 할인된 수준으로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원

* 주의: 위 예상 입찰가는 부동산의 객관적 가치와 일반적인 경매 낙찰가율을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 낙찰가는 현장 상황, 경쟁 입찰자 수, 해당 물건의 특수성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 인수되는 임차보증금 100,000,000원을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.