나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31810 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302 강창동서아파트 102동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 성주군 선남면 성원리 소재 "(통칭)토죽골마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 소규모공장, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2~4) : 3필지 일단의 부정형의 토지로서, 인접지 대비 등고 평탄하며, 공업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2~4) : 남동측으로 폭 약 6미터의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~4) 공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호(3) 지상에 이동 내지 철거 가능한 컨테이너 1개동 소재하고 있으니, 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5-가) : 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 내외벽 : 판넬잇기 등, 바닥 : 칼라하드너 등, 창호 : 섀시창호 등임. 기호(5-나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬잇기 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임. 기호(5-다) : 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬 등, 내벽 : 인테리어마감, 벽지, 타일 등, 바닥 : 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(5-가) : 공장, 기호(5-나) : 공장(사무실), 기호(5-다) : 관리사(주택)임.

설비내역

기호(5-나,다) : 급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호(5-다) : 공부상 '공장(휴게실), 판넬지붕' 이나, 실제 '관리사(주택), 아스팔트슁글 지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호(5-가) 건물의 옥상에 태양광발전설비가 소재하고 있으니, 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 "대구왕선초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 '제12층 제1205호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 남동향 하향 완경사지이며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다사고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(왕선중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(왕선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(우주호유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해맑은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 기호(②) : 준주거주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-08-26)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다사고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(왕선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302번지 강창동서아파트 102동 12층 1205호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31810 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302 강창동서아파트 102동 12층1205호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크 (변경전 주식회사대구은행)

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.73㎡ (약 9.6 평)

건물면적 (전용면적): 59.64㎡ (약 18.0 평)

1.4. 감정가

125,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 인근에 대구왕선초등학교가 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 남동측으로는 폭 약 30미터, 서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 준주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 그리고 다사고등학교, 왕선초등학교 등 다수의 교육시설에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

검색 결과, 대구광역시 달성군 다사읍 방천리 일대에 위생매립장 및 폐기물에너지화 시설이 위치하고 있다는 정보가 있습니다. 이는 본 물건 소재지와는 다소 거리가 있으나, 해당 지역의 대기오염 및 악취 관련 이슈가 있었던 점을 고려할 때 잠재적 환경 문제에 대한 간접적인 영향을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 본 건 아파트 단지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 등기부등본상 권리관계는 비교적 명확합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 4일 접수된 대구은행의 근저당권 (을8)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급은 없으나, 권리분석 상 특이사항은 발견되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 또한, 토지, 건물, 구분건물 감정평가요항표 상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 임대차 관계가 없거나, 있더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 120,000,000원입니다 (근저당권 60,000,000원 + 근저당권 60,000,000원).

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 강창동서타운

사용승인일: 1993년 10월 23일

총 세대수: 296세대

총 동수: 8동 (본 건 102동)

최고층: 15층

4.2. 아파트 매매 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 13일에 전용면적 59.64㎡(18.0평)인 물건이 109,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건과 동일한 면적의 최근 실거래가로, 본 건의 감정가 125,000,000원보다는 낮은 수준입니다. 2026년 5월과 6월에는 전용면적 84.92㎡(약 25.7평)인 더 넓은 면적의 물건들이 120,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

4.3. 아파트 전월세 시세 분석

최근 전월세 거래 사례를 보면, 2025년 6월에는 전용면적 59.64㎡(18.0평)의 물건이 보증금 1,000만원, 월세 40만원에 계약되었습니다. 2026년 4월에는 같은 면적의 12층 물건이 보증금 1,000만원, 월세 60만원에 계약되었으며, 2026년 5월에는 84.92㎡ 면적의 물건이 보증금 12,000만원, 월세 0원에 계약된 사례도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 아파트는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 대구왕선초등학교가 위치하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 환경

단지 인근에 대구왕선초등학교가 있으며, 왕선중학교, 다사고등학교 등 교육 시설도 분포하고 있습니다.

5.4. 주차 시설

총 주차 대수는 174대로, 296세대 대비 약 0.59대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트의 사용승인일은 1993년으로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 유무 등을 정확히 확인할 수 없어 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 의존하여 평가가 이루어졌습니다. 이는 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있다는 잠재적 위험을 내포합니다.

6.3. 주차 공간 부족

총 296세대에 비해 총 주차 대수가 174대로, 세대당 주차 가능 대수가 1대 미만이므로 주차 공간 부족 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 규제 사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 인근 개발 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 권리분석상의 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 건물 노후화, 주차 공간 부족, 그리고 주변 지역의 과거 환경 문제 이슈 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계와 인수 부담 없는 임차인 현황

* 주거 편의 시설 및 교육 환경 접근성

* 실거래가 기반 시세 형성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 면적(59.64㎡)의 아파트가 2026년 3월 10,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가(125,000,000원)가 최근 실거래가보다 높은 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 110,000,000원에서 118,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가로 115,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.