나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31817 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1597-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 "세천어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 상업.업무용시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 6차선 도로와 접하며, 동측으로 왕복 4차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 강파이프구조 기타지붕 단층 건물로서 외벽: 사이딩 판넬 및 징크 판넬, 내벽: 내부인테리어, 타일 등, 바닥: 타일 및 에폭시 마감, 창호: 샷시창임.

이용상태

기호 2): 점포(3개)로 이용 중임.

설비내역

기호 2): 위생.급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ,ㄴ)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건 지상에 이전이 가능한 창고 및 냉동기가 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 이전 가능한 창고 및 냉동기 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31817 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 북삼농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1597-6 (신주소: 대구광역시 달성군 세천로 120)

토지면적: 476.30㎡ (약 144.08평)

건물면적: 283.09㎡ (약 85.63평)

제시외건물: 10.00㎡ (약 3.03평) - (주의사항 상 포함, 이전 가능한 창고 및 냉동기는 매각 제외)

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 2,057,900,800원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 "세천어린이공원" 북서측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 각종 상업 및 업무용 시설이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

토지는 정방형에 가까운 형태이며, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 상업용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 왕복 6차선 도로, 동측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 고도지구(7층 이하)로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30~35m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지와 건물 모두 북삼농업협동조합의 근저당권(2014-06-17, 2,232,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 권리 및 경매개시결정(북삼농업협동조합, 2025-09-10, 1,888,054,868원)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 별도의 권리사항은 없습니다.

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원. (전입 2020-11-06, 배당신고 2025-11-17). 대항력 없음.

* 하 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,550,000원. (전입 2024-08-12, 배당신고 2025-12-01). 대항력 없음.

* 황 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원. (전입 2023-12-21, 배당신고 2025-11-14). 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 법원 배당을 통해 보증금 우선 변제를 받을 수 있으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 지역은 상업 및 업무용 시설이 밀집한 상권입니다.

현재 건물은 제1종근린생활시설로, 3개의 점포로 이용 중에 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

4.2. 주변 개발 계획

본 물건이 소재한 다사읍 세천리 일대는 지역 개발이 활발히 진행되고 있는 곳으로, 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다. (구체적인 개발 계획은 추가 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "세천어린이공원"이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

주변 상업 및 업무시설 밀집 지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

다사읍 내 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (구체적인 학교 정보는 지도 확인 필요)

5.3. 의료시설

달성군 내 종합병원 및 병의원 등이 분포하여 의료 접근성이 양호한 편입니다. (구체적인 의료시설 정보는 지도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 제외 물건

'주의사항' 및 '물건명세서'에 따르면 제시외 건물(창고, 냉동기)이 포함되어 있으나, 이전 가능한 창고 및 냉동기는 매각에서 제외됩니다. 이에 대한 정확한 확인 및 명도가 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 다만, 현 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으므로, 명도 과정에서 원만한 합의가 중요합니다.

6.3. 토지 이용계획의 제한

토지이용계획상 고도지구(7층 이하), 가축사육제한구역 등은 향후 건축 행위 등에 제한이 될 수 있으므로, 개발 계획 수립 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 달성군 다사읍 세천리의 활발한 상업 및 업무 지구에 위치한 제1종근린생활시설입니다.

우수한 도로 접근성과 상업 시설 밀집 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 전혀 없어 투자에 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 제시외 건물 관련 사항 및 임대차 관계 미상 등은 명도 과정에서 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

적극적인 활용 및 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 입지

주요 도로에 인접하고 상업, 업무 시설이 밀집한 지역으로 유동인구와 잠재 고객 확보가 용이합니다.

"세천어린이공원" 인근으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 권리상 안전성

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

8.3. 높은 활용 가능성

3개의 점포로 분할되어 있어 다양한 업종으로 임대 및 운영이 가능하며, 수익성 증대에 기여할 수 있습니다.

제1종근린생활시설로서 법규 내에서 비교적 자유로운 업종 선택이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

감정가 2,057,900,800원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 제안

본 물건은 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 14억 4천만원 ~ 16억 4천만원.

(상세한 시세 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.