나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4113 [1] 경상북도 포항시 북구 학산동 280-1 동아전원타운 제가동 제2층 제203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 "포항고등학교" 남측 인근에 위치하는 '동아전원타운 제가동 제2층 제203호' 단위세대이며 부근은 아파트, 단독주택, 노선 상가, 학교 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 2층 203호 단위세대로서 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 바 닥 : 장판지, 타일 등 창 호 : 샷쉬 2중창임.

이용상태

아파트로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 비교적 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 왕복 4차선 및 남동측왕복 폭 약 6m~8m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접함), 중로1류(폭 20M~25M)(접함), 중로2류(폭 15M~20M)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에관한법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 본건은 지분평가로 구분건물 전체가격을 기준으로 가액을 계산하고 지분비율에 평가금액을 산정하였습니다. (3) 기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은 관련자료와 내부조사 등을 통하여 유사아파트의 일반적인 상태를 기준으로 하여 개략적으로 조사되었으므로 경매진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수청구권행사 1회 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4113 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 학산동 280-1 동아전원타운 제가동 제2층 제203호

용도: 아파트

구분건물: 동아전원타운 가동 2층 203호

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층

면적 (전용/공급): 건물 면적 65.34㎡ (약 19.77평) (전유 면적으로 추정)

감정가 (전체): 41,500,000원

1.2. 토지 정보

토지 총 면적: 50.98㎡ (약 15.42평)

토지 지분 면적: 25.4875㎡ (약 7.71평)

토지 이용 현황: 아파트 부지로 이용 중인 부정형 토지

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (지분율 50% 추정)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOO (엔에스에셋대부유한회사)

등기부채권 총액: 67,900,000원

말소기준권리: 2000-10-24 근저당권 (에스케이생명보험주식회사)

특별매각조건: 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한

2. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 북구 학산동, "포항고등학교" 남측 인근.

주변 환경: 아파트, 단독주택, 노선 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 접근 용이하며, 남서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 약 6m~8m 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호함. 제반 교통 사정은 보통.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역. 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로와 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수할 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-26

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 인수되는 금액은 없을 것으로 판단됩니다. 단, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 주거 지역으로서 형성된 아파트 단지와 인근 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 포항고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

특이사항: 특별히 혐오시설 등 부정적인 요소는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 아파트, 단독주택, 노선 상가 등이 혼재되어 있어 단지 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 포항고등학교 등 인근 학교 접근이 용이합니다.

교통: 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 전체 소유권이 아닌 토지와 건물의 일부 지분(50% 추정)만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 명도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 후 소유권 취득이 불가능할 수 있습니다. (1회 제한)

* 내부 상태: 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 현황 조사가 제한적이므로, 실제 거주 상태 및 내부 시설은 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 존재하여 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 북구 학산동에 위치한 아파트 지분 경매 건입니다.

주거 및 교육 환경이 양호한 입지에 있으며, 아파트, 주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

철근콘크리트조 5층 건물 중 2층에 해당하며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

다만, 본 건은 토지와 건물 모두 지분으로 매각되는 점, 공유자 우선매수 신고가 있다는 점 등 권리 관계 및 매각 조건에 있어 신중한 검토가 요구됩니다.

감정가는 41,500,000원이지만, 이는 전체 호실 기준일 가능성이 높으며, 실제 매각 지분에 대한 가치를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 북구 학산동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 포항고등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* 혼재된 용도 지역으로 생활 편의 시설 접근성 확보.

* 낮은 지분율(50% 추정)로 인한 초기 투자 비용 부담 완화 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 호실의 감정가는 41,500,000원이나, 실제 매각 지분에 대한 가치는 약 20,750,000원 (감정가 41,500,000원 * 50% 지분)으로 추정됩니다.

다만, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 명도 협상, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 권리 분석 시 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사와 현장 방문을 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.