나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4109 [1] 경상북도 울릉군 울릉읍 도동리 314-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 울릉군 울릉읍 도동리 소재 "울릉군수협(저동소재)" 북서측 인근에 위치 하고 있으며, 주위는 숙박시설, 음식점, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, 상업용건부지 상태임.

인접 도로상태

2필지 일단으로 동측으로 폭 약 6~8미터, 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m미만)(소로3-14호선)(접함), 상대보호구역(2014-10-31)(울릉고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구(도동저동지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 기호(③) : 도시지역, 일반상업지역, 상대보호구역(2014-10-31)(울릉고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구(도동저동지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어마감 등, 바닥 : 데코타일, 장판지, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(2) : '점포 및 팬션, 사무실, 주택' 임. - 1층 : 점포(상가, 커피숖), - 2층 : 팬션 - 3층 : 팬션, 사무실, - 4층 : 주택임.

설비내역

기호(2) : 급배수설비, 위생설비, 전기패널난방설비(2,3층) 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

① 공부상 '점포 및 창고, 주택' 이나, 실제 '점포 및 팬션, 사무실, 주택' 임. ② 공부상 도동리 314-3번지 상에 소재하나, 실제 도동리 314-1번지 및 314-3번지 양지상에 소재함. ③ 등기사항전부증명서상 4층 면적이 50.24㎡ 이나, 실제 및 건축물대장상 27.43㎡ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 건물의 지하층은 정화조를 매립한 후 폐쇄하여, 현재는 사용하지 않고 있으며, 옥상에는 태양광발전설비가 소재하고 있으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록2 도동리 314-1 및 314-3번지 양지상에 소재. 목록2 등기사항증명서상 4층 면적 50.2㎡ 이나 실제 및 건축물대장상 27.43㎡이며 건축물대장상의 면적에 의거 평가. 목록2 지하층은 정화조 매립한 후 폐쇄, 옥상에 태양광발전설비 존재함. 목록2 현황상 '점포 및 팬션, 사무실, 주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4109 (1)

소재지: 경상북도 울릉군 울릉읍 도동리 314-1

용도: 근린주택

감정가: 1,094,704,800원

토지면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물면적: 372.50㎡ (약 112.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록2 도동리 314-1 및 314-3번지 양지상에 소재. 목록2 등기사항증명서상 4층 면적 50.2㎡ 이나 실제 및 건축물대장상 27.43㎡이며 건축물대장상의 면적에 의거 평가. 목록2 지하층은 정화조 매립한 후 폐쇄, 옥상에 태양광발전설비 존재함. 목록2 현황상 '점포 및 팬션, 사무실, 주택임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 울릉군 울릉읍 도동리 소재 "울릉군수협(저동소재)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 음식점, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

* 토지형태 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, 상업용 건부지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 2필지 일단으로 동측으로 폭 약 6~8미터, 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(①) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m미만)(소로3-14호선)(접함), 상대보호구역(울릉고등학교), 개발촉진지구(도동저동지구)

* 기호(③) : 도시지역, 일반상업지역, 상대보호구역(울릉고등학교), 개발촉진지구(도동저동지구)

* 제시 외 물건: 없음

* 공부와의 차이: 없음

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9, 2021-03-02, 근저당권, 울릉군수산업협동조합

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 인수되는 권리: 해당사항 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 5,000,000원 (참고: 해당 금액은 월세로 일반적이지 않으며, 계약 내용을 정확히 확인해야 합니다.)

* 전입일자(사업일자): 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 최

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 2,500,000원 (참고: 해당 금액은 월세로 일반적이지 않으며, 계약 내용을 정확히 확인해야 합니다.)

* 전입일자(사업일자): 2025-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,013,125,000원 (토지 및 건물 동일)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 울릉군 울릉읍 도동리의 상업 밀집 지역에 위치하여 숙박시설, 음식점, 근린생활시설 등이 발달한 지역입니다. "울릉군수협" 인근으로 지역의 경제 활동 중심지 역할을 할 수 있는 곳입니다.

* 건물 이용 현황: 현재 1층은 점포(상가, 커피숖), 2층은 팬션, 3층은 팬션 및 사무실, 4층은 주택으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* '서광' 연립 (울릉읍 도동리 257-1, 건축년도 2007년, 전용면적 40.5㎡, 대지면적 38.16㎡)

* 최근 매매 사례:

* 2024년 9월 20일: 17,000만원 (2층)

* 2023년 12월 20일: 14,080만원 (1층)

* 2023년 12월 21일: 14,000만원 (1층)

* 분석: '서광' 연립의 매매가는 2023년 1.4억원대에서 2024년 1.7억원으로 상승하는 추세를 보입니다. 본건은 '서광' 연립에 비해 규모가 훨씬 크고, 근린주택으로 다양한 용도 활용이 가능하며, 건축년도가 다소 오래되었다는 점(1982년)을 고려해야 합니다. 하지만 동일 지역 내 상업시설로서의 가치를 감안할 때, 비교적 높은 감정가는 이러한 요인들을 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 도동리 상업 지역 내에 위치하여 식당, 상점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. "울릉군수협"이 인근에 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 울릉도 내에서의 기본적인 이동 및 관광객 접근성이 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 숙박시설, 음식점, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 활기찬 지역입니다.

* 자연환경: 울릉도 특유의 아름다운 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 특이시설: 옥상에 태양광 발전 설비가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1982년 사용 승인된 건물로, 장기적인 관점에서 시설 유지 보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 4층 면적 오류: 등기사항전부증명서상의 4층 면적(50.2㎡)과 실제 및 건축물대장상의 면적(27.43㎡) 간 큰 차이가 존재하므로, 매입 후 혼란이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (감정가는 건축물대장상 면적 기준)

* 지하층 활용 불가: 지하층은 정화조 매립 후 폐쇄되어 현재 사용이 불가능합니다.

* 임차인 정보 확인 필요: 임차인의 보증금 및 차임 금액이 일반적인 수준과 차이가 있어, 현장 조사 시 계약 내용을 철저히 확인해야 합니다. 특히 차임액의 실제 지급 여부 및 정확한 금액 산정에 대한 확인이 필수적입니다.

* 지역적 특성: 섬 지역이라는 특성상 물류, 인력 수급, 접근성 등에서 내륙 지역과 다른 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 매각가치: 감정가 10.9억원으로, 울릉도 지역 시장 상황을 고려하여 입찰가 결정 시 수익성 및 재매각 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 울릉군 도동리 상업 지역에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 1982년 건축되었으나 4개 층으로 구성되어 있으며, 1층은 점포, 2-3층은 팬션 및 사무실, 4층은 주택으로 복합 활용이 가능한 이점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다. 옥상 태양광 설비 등도 갖추고 있습니다. 다만, 4층 면적 차이, 지하층 사용 불가, 임차인들의 비정상적인 차임 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 울릉도라는 지역적 특성과 건물의 연식을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 임차인과의 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 울릉도 중심 상업 지역의 우량 입지

* 점포, 팬션, 사무실, 주택 등 다목적 활용 가능

* 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 없음

* 옥상 태양광 설비로 부가 수익 또는 비용 절감 기대

* 지역 내 희소성 있는 복합 근린주택

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,094,704,800원 (약 10억 9천 470만원)

* 주변 시세 분석: '서광' 연립 (2007년 건축, 40.5㎡)의 최근 매매가가 1.4억 ~ 1.7억원 수준임을 감안할 때, 본건은 규모와 용도 면에서 훨씬 큰 물건입니다. 본건 감정가는 이러한 점과 입지를 반영한 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금은 0원입니다.

* 건축년도가 오래되었고 4층 면적 오류 등 확인이 필요한 사항이 있으나, 울릉도 상업 지역 내 입지와 복합 용도라는 장점을 고려해야 합니다.

* 정확한 시세 조사를 위해서는 울릉도 지역 부동산 전문가의 의견을 참고하거나, 인근 유사 건물의 추가적인 실거래가 및 임대 사례 조사가 필요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70~90% 수준을 예상 범위로 설정할 수 있습니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 약 7억 6천 6백만원 ~ 9억 8천 5백만원

* (참고: 본 입찰가 제시는 개략적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 임차인 확인, 주변 시세 면밀 조사, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히 차임 금액의 비정상적인 부분을 반드시 확인하고, 4층 면적 차이에 따른 실질적 영향 검토 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.