나이스옥션 법원경매 포항 2025타경489 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 1107-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 '두호고등학교' 서측 인근에 위치하며 부근일대는 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(두호남부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '박노경' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 및 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 외 벽 : 화강석, 대리석 및 스톤코트 등 마감 내 벽 : 벽지, 타일, 화강석, 콘크리트 노출 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 바 닥 : 콘크리트 노출 및 타일, 강화마루 등 마감 창 호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

(가) 지하층 ~ 3층 : 학원(내부공사 등으로 지하층 및 지상1,2층은 공실상태임). 4층 : 단독주택.

설비내역

급ㆍ배수 설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 4층 주택부분은 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별첨 '지적 및 건물개황도' 및'사진용지'에서와 같이 제시외건물(기호ㄱ,ㄴ)이 소재하는바, 개략적인 실측에 의한 면적 사정으로 평가하였으니, 경매진행시 이점 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '박노경'임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함. 지하1층 및 1,2층 내부공사중임. 건물4층 스라브 옥상위의 제시외건물은 지붕이 철거된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 포항지원 2025타경489 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 1107-3

용도: 근린주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경북대구낙농협동조합 (추정)

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 553.00㎡ (약 167.3 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1407.38㎡ (약 425.7 평)

건물 제시외 면적: 99.28㎡ (약 30.0 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물 주요 용도: 교육연구시설, 단독주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 및 철골콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕

건축물 층수: 지하 1층, 지상 4층 (2007년 12월 사용승인)

1.3. 감정가

감정가: 1,886,734,470원 (18억 8673만 4470원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 '두호고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 북측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

폭 8~10미터 소로2류, 폭 15~20미터 중로2류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

토지 및 건물 모두 2018년 6월 15일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권(을18, 을12)이 말소 기준 권리입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상, 2017년 11월 8일자 을구 순위 8번 전세권설정등기(제80090호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

해당 전세권의 구체적인 금액은 미확인 상태이므로, 낙찰 후 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사아지오디자인

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 정확한 계약 관계 확인이 필요합니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채무 총액은 약 1,795,753,586원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 두호동 일대는 아파트 단지와 학교가 밀집된 대표적인 주거 및 교육 중심 지역입니다.

근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 현황

건물의 지하 1층부터 3층까지는 학원으로 이용 중이며, 내부 공사가 진행 중입니다. 4층은 단독주택으로 이용 중입니다.

이는 교육 시설 및 주거 시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다.

4.3. 건물 활용 가능성

근린주택 용도와 현재 교육연구시설, 단독주택으로의 이용 계획은 지역 특성과 부합합니다.

향후 내부 공사 완료 시 학원, 교육 관련 시설, 또는 다수의 임대 수익을 위한 공간으로 재활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 서측 인근에 두호고등학교가 위치하며, 두호남부초등학교 또한 인근에 있어 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 주변에 잘 형성되어 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (전세금 미확인)

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 전세권의 금액이 현재 명확히 확인되지 않는다는 점입니다. 전세금 규모에 따라 실제 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 미완공 내부 공사

지하 1층 및 지상 1, 2층 내부 공사가 진행 중이므로, 낙찰 후 공사 완료를 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 부가 건물 상태

건물 4층 옥상에 소재한 제시외 건물은 지붕이 철거된 상태로, 철거 또는 보수 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 임대차 관계

현재 임차인(주식회사아지오디자인)은 대항력이 없으나, 임대료(차임)가 0원으로 계약된 특이사항이 있습니다. 이 계약의 상세 내용 및 소유권 이전 후의 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 북구 두호동의 우수한 학군 및 주거 환경에 위치한 근린주택입니다.

하지만 매수인에게 인수되는 전세권의 금액이 미확정인 점, 지하 및 저층부의 내부 공사가 진행 중인 점, 옥상 제시외 건물의 철거된 지붕 등은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 인수되는 전세금액을 확인한 후 실투자금 규모를 산정한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 교육 환경에 위치하여 잠재 수요가 높습니다.

* 근린주택으로서 상가, 교육시설, 주거 시설 등 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 내부 공사 및 일부 제시외 건물 정리를 통해 건물의 가치를 높일 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 정확한 인수 전세금액과 내부 공사 완료 예상 비용을 파악해야만 산출 가능합니다.

현재 감정가 1,886,734,470원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 미확인 전세금액: 낙찰 후 인수해야 할 전세금액을 확인하고, 이를 총 투자 비용에서 차감하여 고려해야 합니다.

* 내부 공사 및 제시외 건물 처리 비용: 관련 비용을 산출하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 주변 시세 및 향후 시장 전망: 유사 건물의 매매 사례를 통해 적정 가치를 재평가해야 합니다.

상기 명시된 조건(특히 인수 전세금액)을 정확히 확인하지 않은 상태에서의 입찰은 큰 위험을 초래할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.