나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9238 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1279 범물보성타운 102동 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 수성구 범물동 소재 ""범물초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변일대는 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 생활편익시설과의 접근성 및 편의성 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 중 제9층 제902호 단위세대로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
바닥 : 장판지 및 및 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 세장형형의 토지로서, ""공동주택(아파트)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 16미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(범물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2)기타
현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비 및 마감상태 등은 탐문 및 동유형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9238 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1279 범물보성타운 102동 902호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 249,000,000원

토지면적: 50.86㎡ (약 15.40평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 50.863㎡

건물지분: 84.94㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "범물초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 다양한 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편익 시설과의 접근성 및 편의성이 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 주거단지 정보

아파트명: 범물보성타운

주소: 대구광역시 수성구 수성구 범물동 1279

사용승인일: 1992년 8월 20일 (건축된 지 약 34년 경과)

총 동수: 3개동

총 세대수: 285세대 (본건 102동은 15층 규모이며, 60세대 구성)

최고층: 15층

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기 (지상 5대)

주차: 총 249대 (지상 164대, 지하 85대 - 일부 정보 상이하여 참고)

본건 세대: 102동 902호 (9층)

전용면적: 약 64.63㎡ ~ 71.97㎡ (약 19.55평 ~ 21.77평) (매매/임대 정보 기준)

건물 등기부상 면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 요약은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 1999년 6월 2일 (금순남 외 1명)

* 근저당권: 2015년 4월 17일 (한국주택금융공사, 채권최고액 871,000,000원)

* 상속으로 인한 지분 이전: 2025년 8월 7일 (김규학 외 3명)

* 임의경매개시결정: 2025년 9월 10일 (한국주택금융공사, 247,346,826원) (사건번호: 2025타경9238)

등기부채권 총액: 871,000,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 4월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권으로 판단됩니다. 경매 절차를 통해 본 건에 등기된 권리 대부분은 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어있어 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

* 확인된 임차인 현황 상 보증금 합계는 0원입니다.

* 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금 총액은 0원으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 반드시 이해관계인 면담 및 관련 자료 확인을 통해 정확한 임대차 관계를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 대구 수성구의 전통적인 주거 밀집 지역에 속하며, 주거 편의성이 높은 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 배후 수요

범물보성타운 단지 자체 세대수(285세대)와 주변 아파트 단지를 고려할 때, 잠재적 수요층이 탄탄한 편입니다.

4.3. 상업시설 접근성

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본 물건은 "범물초등학교" 및 "범일중학교"와 인접해 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설 접근이 용이하여 기본적인 쇼핑, 의료, 금융 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 입주민을 위한 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 확인되나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

1992년에 건축된 건물로, 약 34년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 위험물 저장 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 그러나 광범위한 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성에 대해서는 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 임대차 관계 미상인 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 건축 연차가 30년을 초과하여 건물 노후화로 인한 잠재적 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

대구 수성구라는 선호도 높은 주거 지역에 위치하며, 주변 학군이 우수하여 실거주 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 단지 내 편의시설

아파트 단지 내 갖춰진 다양한 편의시설은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

8.3. 시세 잠재력

성숙된 주거 지역의 특성상 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 249,000,000원입니다.

최근 실거래가를 살펴보면,

* 2026년 3월 14일: 16,900만원 (전용면적 64.63㎡, 4층)

* 2026년 4월 30일: 15,700만원 (전용면적 71.97㎡, 4층)

* 2026년 4월 24일: 14,000만원 (전용면적 64.63㎡, 11층)

본건은 등기부상 건물면적이 84.94㎡ (약 25.70평)으로, 최근 거래된 전용면적 64.63㎡~71.97㎡(약 19.55평~21.77평) 보다 넓습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 현재 시장 가격은 대략 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됩니다. 다만, 감정가 249,000,000원과의 차이가 크므로, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제시

권리 인수 부담이 없고, 최근 실거래가 및 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

9.3. 인수 보증금

해당 사항 없음 (0원).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.