나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10695 [1] 경상북도 경주시 서악동 995-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 서악동 소재 '경주여자중학교' 남서측 부근에 위치하는 부동산으로 부근 일대는 사적지 주변의 한옥주택,농경지 등으로 형성되어 있으며, 부근 상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 토지로, 주거용건물의 부지 및 농경지(전)으로 이용중임.

인접 도로상태

서측과 남측 포장된 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경 보존지역(2016-12-22)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 소유관계가 불분명한 제시외건물이 수십 동 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : 없음.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회). 소유관계가 불분명한 제시외건물 수십동 매각제외하고, 감안평가. 법정지상권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 경주지원 2025타경10695 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한화생명보험주식회사

1.2. 물건명세

소재지: 경상북도 경주시 서악동 995-3

용도: 대지

매각대상: 토지지분매각

1.3. 토지현황

총토지면적: 2033.00㎡ (약 615.07평)

매각토지면적: 101.65㎡ (약 30.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

감정가: 19,781,090원 (전체 토지 기준 추정, 지분 비율에 따라 산정될 필요 있음)

1.4. 건물현황

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정평가요약

토지감정요항표에 따르면 본건은 경상북도 경주시 서악동 '경주여자중학교' 남서측 부근에 위치하며, 주변은 사적지 주변의 한옥주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역특성

본건이 소재한 경주시 서악동은 역사유적지인 경주여자중학교 남서측에 인접해 있으며, 주변 지역은 사적지, 한옥 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 고즈넉한 자연 환경과 역사적 가치를 지니고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 서측과 남측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부 제한), 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 및 개발 행위에 있어 법적 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부상 주요 권리 변동으로는 최창상 지분 이전(증여), 전창국 지분 이전(매매), 최승철 지분 이전(진정명의회복) 등이 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 9월 11일 접수된 한화생명보험 주식회사의 30번 최창상 지분 강제경매(채권액 17,126,323원)입니다. 이로 인해 강제경매가 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

총 10명의 임차인이 등록되어 있으나, 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 또는 배당신고일자, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각 후 소멸/인수 권리

본 매각 대상 물건은 토지 지분 매각이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 서악동은 사적지 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 상업 및 상권 활동보다는 역사 문화적 특성이 강한 지역입니다. 인근에 주거용 건물 부지가 있으나, 활발한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 경주여자중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 역사 유적지, 한옥 주택, 농경지 등으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 사적지가 풍부하여 문화 체험 및 여가 활동을 즐기기에 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수권

본건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 이에 따라 공유자 우선매수권 행사의 가능성이 있으며, 1회 행사 제한이 있다고 명시되어 있습니다. 공유자 우선매수권 행사는 낙찰자의 지위에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불확실성

매각으로 소멸되지 않는 권리로서 법정지상권이 존재할 수 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 건물 소유주와의 관계에서 발생할 수 있는 리스크입니다.

6.3. 제시외 건물

소유 관계가 불분명한 수십 동의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 본 매각 대상에서는 제외되었습니다. 이러한 건물들의 존재는 향후 토지 이용에 불편을 초래할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 서악동에 위치한 토지 지분 매각 건으로, 역사 문화적 가치가 높은 지역에 속합니다. 토지 면적 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 지분 매각의 특성과 관련이 있을 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부 불분명, 공유자 우선매수권 존재 등 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필요하며, 지분 매각으로 인한 소유권 행사상의 제약을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역사 문화 관광지 인근의 토지로서 잠재적 가치 보유

* 낮은 감정가로 인한 초기 투자 비용 부담 완화 가능성 (단, 지분 가치 재평가 필요)

* 주변 시세 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 취득 기회

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 총 토지 면적 2033.00㎡ 중 101.65㎡를 매각 대상으로 합니다.

감정가는 19,781,090원이나, 이는 전체 토지에 대한 감정가로 추정되며, 실제 매각 대상인 지분만의 가치는 비례하여 산정될 필요가 있습니다.

지분 비율(약 5%)을 고려 시, 지분에 대한 감정가 추정치는 약 990,454원 (19,781,090원 * 0.05)입니다.

채권자 채권액은 17,126,323원이지만, 이는 전체 경매 개시 결정의 근거가 되는 채권액으로, 지분 매각 시 직접적인 인수 금액과는 다릅니다.

모든 임차인이 대항력 없는 0원 보증금으로 인수 부담은 없습니다.

공유자 우선매수권 행사가능성이 있으므로, 이를 고려한 입찰가가 산정되어야 합니다.

법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 이에 대한 추가 확인 및 위험 감수 비용을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 지분 가치, 권리 분석, 법정지상권 등의 불확실성을 감안할 때, 지분 감정가 추정치인 약 990,454원을 기준으로 하여, 위험 부담을 고려한 보수적인 금액으로 접근하는 것이 권장됩니다.

주변 혐오시설 관련 조사 결과:

주변 지역(경상북도 경주시 서악동 995-3)에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사한 결과, 직접적으로 언급되거나 확인된 혐오시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 검색된 정보는 주로 서악동의 역사 유적, 관광지, 자연 경관 등에 관한 내용이었습니다. 다만, 경주 지역의 방사성폐기물 처리 시설(중저준위 방폐물 처분시설)이나 폐기물 매립장·소각장 사업 추진 논란 등에 대한 정보가 있으나, 이는 본건 소재지(서악동)와는 거리가 있는 지역(양남면, 문무대왕면 등)에 해당합니다. 따라서 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.