나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100516 [1] 경상북도 안동시 남선면 이천리 829-103 용마아파트 101동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 안동시 남선면 이천리 소재 “포진교" 남동측 인근에 위치하는 “용마아파트” 제101동 제6층 제604호 단위세대로서, 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 공장 등으로 형성되어있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는바, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층 지상 15층 건물 중 6층 604호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 바닥마감재 및 타일 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역, 공공시설용지(2024-07-11), 주거용지(2024-07-11), 지구단위계획구역 (2024-07-11), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-07-11)(소로2-1호선)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-07-11) (소로3-2호선)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-07-11)(소로3-3호선)(접합), 가축사육제한구역(2025-07-07) (일부제한구역 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28) <수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

[Blank Line]

[Blank Line]

사건번호: 안동지원 2025타경100516 (1)

소재지: 경상북도 안동시 남선면 이천리 829-103 용마아파트 101동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 57,000,000원

토지면적: 39.21㎡ (약 11.86평)

건물면적: 71.40㎡ (약 21.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

[Blank Line]

[Blank Line]

위치: 경상북도 안동시 남선면 이천리 "포진교" 남동측 인근에 위치한 용마아파트 101동 6층 604호입니다.

주변환경: 대상 물건이 속한 용마아파트는 주변으로 농경지와 일부 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 위성 지도상으로도 주거 지역과 농경지, 소규모 공장 지대가 복합적으로 나타납니다. 안동산업단지가 인근에 위치하고 있어 일부 산업 활동의 영향을 받을 수 있습니다.

교통: 대상 물건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 대상 물건 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 공공시설용지, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉 및 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

[Blank Line]

[Blank Line]

말소기준권리: 2025년 5월 9일 접수된 이연자 명의의 가압류(50,000,000원)입니다. 이 권리를 포함한 그 이후의 모든 권리(갑17, 갑18, 갑19, 갑20)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 등기부 채권 총액: 86,121,828원입니다.

주요 권리 내역:

* 이연자 (가압류): 2025-05-09, 50,000,000원 (말소기준권리)

* 이연자 (강제경매): 2025-09-11, 52,500,000원 (본건 경매 개시)

* 웰컴저축은행 (가압류): 2025-10-15, 7,175,760원 (말소)

* 경북신용보증재단 (가압류): 2025-11-13, 16,640,000원 (말소)

* 주식회사 케이비국민카드 (가압류): 2026-03-30, 12,306,068원 (말소)

임차인 현황:

* 오 : 전입일자 2020-10-28, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 매우 이례적인 상황으로, 금액이 0원이라도 법적 효력에 따라 인수될 가능성이 있으므로 명도 과정에서 신중한 검토가 필요합니다.

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 오 의 보증금(0원)은 인수될 가능성이 있으므로, 실제 명도 시점에 추가 확인이 필요합니다. (단, 명확한 보증금 액수가 0원으로 기재되어 있어, 이 부분이 실제 명도 협상 시 어떻게 작용할지는 미지수입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

[Blank Line]

[Blank Line]

본 물건이 위치한 남선면 이천리는 주거, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 기본적인 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

토지이용계획상 주거용지 및 공공시설용지로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 주거 환경의 안정성 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

인근에 소로2류 및 소로3류 도로와 접하고 있어 물류 이동 및 주민 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

[Blank Line]

[Blank Line]

편의시설: 주변에 기본적인 근린생활시설이 있으나, 대형 마트, 백화점, 문화 시설 등은 안동 시내 중심가로 이동해야 이용 가능합니다.

교통: 버스 정류장이 인근에 있어 시내 접근성이 있으며, 자가용 이용 시 주요 도로로의 연결이 편리합니다.

주거 환경: 용마아파트 단지는 15층 규모의 아파트로, 기본적인 주거 기능을 제공합니다. 다만, 주변의 농경지 및 공장 지대와 인접해 있어 일부 소음이나 경관상의 영향을 받을 수 있습니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 안동용마아파트

* 사용승인일: 1994년 12월 26일 (약 30년 경과)

* 총 세대수: 275세대 (101동, 102동)

* 최고층: 15층

* 주차 대수: 총 109대 (지하 5대, 지상 104대 추정 - 원문 데이터에 '대'로 표기된 부분은 109대 합계로 추정)

1.5. 잠재적 리스크

[Blank Line]

[Blank Line]

대항력 있는 임차인(오 ): 전입일자 2020년 10월 28일로 대항력이 있으며, 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되지만, 실제 명도 협상 시 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건축물 노후도: 1994년 준공된 아파트로, 약 30년 이상 경과하여 내부 설비 노후, 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

주변 환경: 인근 농경지 및 공장 지대와 혼재되어 있어, 계절별로 농작업 관련 소음, 냄새, 악취 등이 발생할 수 있으며, 산업 단지와의 근접성은 환경적 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당하며, 일부 도로와의 저촉 및 접합 사항이 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

[Blank Line]

[Blank Line]

본 물건은 감정가 5,700만원 대비 최근 거래 사례(7,300만원 ~ 8,500만원)를 볼 때 시세 대비 상당한 저평가 가능성을 가지고 있습니다.

넓은 전용면적(71.40㎡)과 15층 아파트의 6층이라는 중간층에 위치한 점은 장점입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 0원 보증금이라는 특수성, 건축물의 노후도, 주변 환경 등은 투자 전 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

명도 리스크를 철저히 분석하고, 예상되는 명도 비용 및 시간을 감안하여 투자 계획을 수립한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

[Blank Line]

[Blank Line]

시세 대비 현저히 낮은 감정가: 최근 7,300만원~8,500만원에 거래된 71.4㎡ 면적 대비 5,700만원의 감정가는 매력적인 가격입니다.

실사용 면적 대비 가치: 71.40㎡ (약 21.60평)의 전용면적으로, 가족 단위 거주에 적합하며 활용도가 높습니다.

안정적인 주거지 지정: 계획관리지역, 주거용지 지정으로 향후 지역 개발 및 주거 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

[Blank Line]

[Blank Line]

감정가: 57,000,000원

최근 매매가 평균 (71.4㎡ 기준): 약 79,000,000원

분석: 본 물건은 감정가가 최근 시세보다 약 28% 가량 낮게 책정되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원)와 건물 노후도, 주변 환경 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가의 100% ~ 110% 수준, 즉 시세 대비로는 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 6,300만원 ~ 7,000만원 범위로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 명도 가능성, 예상되는 명도 비용, 주변 시세 변동 추이, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.