나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9226 [1] 대구광역시 북구 읍내동 1060 삼진목화아파트 101동 4층415호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "대구대천초등학교" 북측에 위치하는 "삼진목화아파트 제101동 제4층 제415호" 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상14층 건물중 제4층 제415호 단위세대로서 (사용승인일 : 1991.08.29) - 외 벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"공동주택(아파트)"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, "공동주택(아파트)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 8미터 포장도로, 동측ㆍ서측ㆍ남측으로 폭 약 6~8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9226 (1)

소재지: 대구광역시 북구 읍내동 1060 삼진목화아파트 101동 4층415호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지 면적: 27.94㎡ (약 8.45평)

건물 면적: 58.44㎡ (약 17.68평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (추정)

건물 사용 승인일: 1991년 8월 29일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "대구대천초등학교" 북측에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 대체로 보통 수준임.

도로 상태: 단지 북측으로 폭 약 8미터, 동측, 서측, 남측으로 폭 약 6~8미터의 포장도로에 접해 있음.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당함.

혐오 시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 혐오 시설에 대한 언급은 없었음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (2023.12.18. 접수)

말소되는 권리:

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2023.12.18)

* 신용보증기금 가압류 (2024.03.07)

* 중소기업은행 가압류 (2024.04.12)

* 하나캐피탈 가압류 (2024.08.13)

* 신용보증기금 강제경매 (2025.09.08, 본 압류)

* 서대구세무서장 압류 (2025.11.11)

* 달서구(대구광역시) 압류 (2026.05.20)

인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않음 (일반적으로 지상권 등이 해당될 수 있으나, 본 건은 해당 사항이 없는 것으로 보임).

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이희송)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-07

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 명도 시 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성은 낮으나, 관련 상황에 대한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본건이 위치한 지역은 주거 단지 내 근린상가들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

주거 밀집 지역 특성: 대규모 아파트 단지의 일부로서, 주거 지역으로서의 상권 특성을 가지며, 상업 시설보다는 주거 편의 시설 이용이 주를 이룸.

1.4. 생활정보

아파트 단지 개요: 삼진목화아파트, 1991년 8월 29일 사용 승인 (준공 후 약 35년차). 총 14층 건물 중 4층에 위치.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트조 평스라브 지붕 건물로, 위생, 급배수, 승강기, 소화, 난방, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있음.

주차 정보: 단지 내 총 주차 대수는 59대 (지상 6대, 지하 2대)로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있음.

주변 교육 시설: 대구대천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

면적 정보:

* 전용 면적: 58.44㎡ (약 17.68평)

* 대지권 지분: 27.94㎡ (약 8.45평)

* 삼진목화아파트 단지 총 면적: 약 15,862.85㎡ (전체 부지 면적)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금/차임이 0원으로 기재되어 인수 금액은 없으나, 실제 명도 과정에서 추가적인 분쟁 발생 가능성에 대한 대비가 필요함.

건물 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 건축 연차가 35년차에 도달하여 향후 유지보수 및 재건축/리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있음.

토지 이용 계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 일부 제한사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 읍내동에 소재한 삼진목화아파트 101동 415호로, 부동산강제경매로 진행 중인 아파트입니다. 1991년에 건축되어 상당한 노후화가 진행되었으며, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명확한 인수 부담은 없는 상황입니다. 입지적으로는 학교와 생활 편의 시설 접근성이 있으나, 건물 노후화와 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

주거지 내 위치: 대구 북구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음.

교육 환경: 인근 대구대천초등학교의 존재는 가족 단위 수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있음.

시세 대비 잠재적 가치: 감정가는 1억원으로 책정되었으나, 최근 실거래가(58.44㎡ 기준 6,800만원)를 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 3년간 동일 아파트(삼진목화, 101동)의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 58.44㎡의 경우 2026년 3월 19일에 6,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 다른 면적(52.86㎡)의 경우 2025년 8월 5일 7,000만원, 2026년 3월 29일 6,900만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 1억원으로, 최근 유사 면적의 실거래가(6,800만원)와 비교했을 때 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었거나, 시세가 변동했을 가능성을 시사합니다.

전세/월세 시세는 보증금 6,500만원 수준에서 형성된 사례가 확인됩니다.

종합 의견 및 예상 입찰가:

본건은 권리상 인수되는 금액이 없다는 장점이 있으나, 건물 노후화 및 대항력 있는 임차인 관련 사항을 신중히 고려해야 합니다.

최근 실거래가 6,800만원을 기준으로, 경매에서의 경쟁 및 추가적인 명도 비용, 수리비 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가(1억원)와 실거래가(6,800만원)의 큰 격차를 고려할 때, 시세에 근접하거나 약간 상회하는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가(6,800만원)보다는 높지만, 감정가(1억원)보다는 현저히 낮은 수준이며, 경매 시장 상황을 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.