나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51700 [1] 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 504 힐스테이트당진2차 107동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 "기지초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상22층 건물 내 "제1층 제103호"로서, (사용승인일 : 2018.03.22) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등 창호 : 샤시창호 등임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 동측 및 북측으로 왕복4차선 포장도로 및 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2025.3.4.등기) 있음(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2023.2.17. 확정일자 2023.2.20.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51700 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 504 힐스테이트당진2차 107동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 224,000,000원

토지면적: 45.35㎡ (약 13.72평)

건물면적: 74.54㎡ (약 22.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 가OO

2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 "기지초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 간선 도로가 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

등기부등본상 을구 3번 순위로 2025년 3월 4일에 주택임차권이 등기되었습니다.

해당 임차인은 2023년 2월 17일에 전입하였고, 2023년 2월 20일에 확정일자를 받았습니다.

임대차보증금은 200,000,000원이며, 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리인 갑구 3번 주식회사아크타워의 가압류(2024.03.15. 등기)보다 선순위인 임차권 등기이므로, 매수인은 해당 임차인의 보증금 중 변제받지 못한 금액을 인수하게 됩니다.

이 외 등기된 권리들은 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으며, 전반적인 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트명: 힐스테이트 당진2차 아파트

건축승인일: 2018년 3월 22일

총 세대수: 1617세대, 총 동수: 17동

본건은 107동 1층 103호에 위치합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 0층, 지상 22층 건물 중 1층입니다.

난방 방식: 도시가스보일러에 의한 개별난방

기타 설비: 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

주차: 단지 내 총 2074대 주차 가능 (세대 당 약 1.28대)

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 선순위 임차인의 보증금 200,000,000원 인수 문제입니다.

해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않으면, 매수인이 그 잔액을 부담해야 합니다.

이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용하므로, 총 인수 금액을 신중하게 고려해야 합니다.

또한, 1층에 위치하여 조망권, 소음, 사생활 침해 등에 대한 선호도가 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 힐스테이트 당진2차 아파트로서 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 200,000,000원의 선순위 임차 보증금 인수라는 중대한 부담이 존재합니다.

이로 인해 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액이 시세보다 훨씬 높아질 가능성이 있습니다.

투자 가치를 판단하기 위해서는 인수될 보증금을 포함한 총 부담액과 현재 시세를 면밀히 비교 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

매우 낮은 예상 입찰가를 통해 잠재적으로 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

핵심은 임차인의 보증금 인수액을 제외한 금액으로 낙찰받는 것입니다.

선순위 임차권이라는 강력한 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 임차인에게 인수되는 보증금 200,000,000원을 제외하고 산정되었습니다.

74. 54㎡(약 22.55평) 면적의 유사 물건 최근 매매가는 233,000,000원 (2026년 7월 6일 거래)이며, 아파트의 전반적인 시세를 고려할 때 본 건의 시장 가치를 약 230,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금 200,000,000원을 고려하면, 매수인이 해당 물건의 시장 가치 수준으로 총 지출을 맞추기 위해 입찰할 수 있는 최대 금액은 다음과 같이 계산됩니다.

추정 시장가치 (230,000,000원) - 인수 보증금 (200,000,000원) = 30,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 30,000,000원 수준으로 제시할 수 있습니다.

(참고: 이는 최저 입찰가 또는 감정가 대비 매우 낮은 금액이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세, 경매 진행 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낙찰받더라도 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금이 되므로, 본 건의 총 실 부담액은 약 230,000,000원 + @ (보증금 중 미변제분)이 됩니다. 이 점을 반드시 유의해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.